Mietminderung und Kündigung aufgrund Schimmelbefalls in vermieteter Eigentumswohnung: Wohnungseigentümer steht gegenüber Verwalter Schaden­ersatz­anspruch wegen unterlassener Feststellung zur Ursache des Schimmelbefalls zu

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: In einer vermieteten Eigentumswohnung trat ab Mai 2007 im Bereich des Dachflächenfensters Feuchtigkeit und Schimmel auf. Zudem zeigte sich ein Befall von Silberfischen. Der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage besichtigte den Schaden und kam zu dem Schluss, dass der Schimmelbefall auf ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sei. Der Verwalter unternahm daher keine weiteren Nachforschungen. Der Mieter minderte daraufhin ab Juli 2007 seine Nettomiete um 20 %. Nachdem sich der Schimmel zum Jahresende verschlimmerte, kündigte der Mieter im Januar 2008 das Mietverhältnis fristlos. Ein Sachverständiger stellte anschließend fest, dass der Schimmel tatsächlich wegen eines mangelhaften Fensters entstanden sei. Dieser Mangel habe von Anfang an bestanden und hätte daher schon im Mai 2007 festgestellt werden können. Die Wohnungseigentümerin klagte aufgrund dessen gegen den Verwalter auf Schadenersatz wegen der entgangenen Miete durch die Minderung und der Kündigung. Das Amtsgericht Augsburg gab der Klage statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Verwalters.

Schadenersatzanspruch wegen Pflichtverletzung des Verwalters bestand

Das Landgericht München I entschied ebenfalls zu Gunsten der Wohnungseigentümerin. Ihr habe gegen den Verwalter ein Anspruch auf Schadenersatz nach § 280 Abs. 1 BGB zugestanden. Dieser sei nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dazu verpflichtet gewesen, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dies habe der Verwalter aber unterlassen. Zwar habe der Verwalter den Schaden besichtigt, er habe aber angesichts seines fehlenden Fachwissens einen Sachverständigen hinzuziehen müssen, um der Ursache des Schimmels auf den Grund zu gehen.

Schadensersatz in Höhe der Mietminderung

Der Wohnungseigentümerin habe nach Auffassung des Landgerichts zunächst ein Schadenersatz in Höhe der erfolgten Mietminderung zugestanden. Dabei sei aber zu beachten gewesen, dass selbst dann, wenn der Verwalter seinen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen wäre, der Schaden nicht sofort behoben worden wäre. So hätte zunächst ein Eigentümerbeschluss erwirkt werden müssen, um ein kostenintensives Sachverständigengutachten zu Lasten aller Wohnungseigentümer und eine anschließende Reparatur in Auftrag zu geben. Darüber hinaus hätte die Beseitigung des Schimmels und dessen Ursache ebenso einige Zeit in Anspruch genommen. Daher sei die Mietminderung für die ersten drei Monate nicht auf die Pflichtverletzung des Verwalters zurückzuführen gewesen.

Mietminderung von 20 % gerechtfertigt

Das Landgericht hielt die Mietminderung von 20 % wegen des Schimmelbefalls und der Silberfische im Übrigen für angemessen.

Schadenersatz in Höhe der entgangenen Miete durch die fristlose Kündigung

Da, nach Ansicht des Landgerichts, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter auf die Pflichtverletzung des Verwalters zurückzuführen gewesen sei, habe der Wohnungseigentümerin ein Schadenersatz in Höhe der durch die Kündigung entgangenen Miete zugestanden. Die Wohnungseigentümerin habe sich kein Mitverschulden nach § 254 BGB anlasten müssen, weil sie gegen die Kündigung nicht vorgegangen sei. Denn die Kündigung sei nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt gewesen. Die Wohnungseigentümerin sei daher nicht verpflichtet gewesen, einen aussichtslosen Prozess zu führen.