Ungenehmigte Untervermietung an airbnb-Touristen rechtfertigt ohne vorherige Abmahnung weder fristlose noch ordentliche Kündigung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung in Berlin erhielten im August 2015 eine fristlose sowie ordentliche Kündigung, da sie in drei Fällen für höchstens eine Woche ihre Wohnung an airbnb-Touristen vermietet hatten. Die Vermieterin hat vor den Kündigungen keine Abmahnung ausgesprochen. Da sich die Mieter weigerten die Kündigungen zu akzeptieren, erhob die Vermieterin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Amtsgericht wies Räumungsklage ab

Das Amtsgericht Berlin-Wedding hielt sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung für unwirksam und wies die Klage der Vermieterin daher ab. Dagegen richtete sich ihre Berufung.

Landgericht verneint ebenfalls Wirksamkeit der Kündigungen

Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies daher die Berufung der Vermieterin zurück. Ihr habe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 985 oder § 546 BGB zugestanden, da die beiden Kündigungen unwirksam gewesen seien.

Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung aufgrund fehlender Abmahnung

Zwar habe die unerlaubte Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte grundsätzlich einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB dargestellt, so das Landgericht. Die Vermieterin habe es aber unterlassen eine Abmahnung auszusprechen. Eine solche sei nicht nach § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB entbehrlich gewesen. Diese Ausnahme greife nur, wenn über die unberechtigte Untermiete hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen.

Kein schwerwiegender Vertragsverstoß

Ein solcher Umstand könne nach Ansicht des Landgerichts vor allem die fortgesetzte unberechtigte Untervermietung trotz laufenden Räumungsverfahrens darstellen. Ein solcher Fall habe hier aber nicht vorgelegen. Auch die Untervermietung des gesamten Wohnraums erfülle allein das Merkmal der unberechtigten Gebrauchsüberlassung. Zudem habe der Verstoß gegen das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht einen schwerwiegenden Vertragsverstoß begründet.

Fehlende Abmahnung begründet Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung

Die fehlende Abmahnung habe nach Auffassung des Landgerichts auch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geführt. Zwar sei die ungenehmigte Untervermietung an Touristen als Pflichtverletzung zu werten. Jedoch führe erst die Missachtung einer ausgesprochenen Abmahnung zur notwendigen Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Es sei insofern zu beachten, dass jedenfalls in Metropolen den Mietern die Vertragswidrigkeit der Überlassung der Wohnung an Touristen häufig nicht bewusst sei.