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Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.01.2014
VIII ZR 210/13 -

Unter­vermietungs­erlaubnis berechtigt Mieter nicht zur Überlassung der Wohnung an Touristen

Überlassung einer Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von gewöhnlicher Untervermietung

Eine vom Vermieter erteilte Unter­vermietungs­erlaubnis berechtigt einen Mieter nicht zur Überlassung der Wohnung an Touristen. Dies entschied der Bundesgerichtshof.

Der Beklagte des zugrunde liegenden Streitfalls ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom am 13. Februar 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter: "Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. [...] als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten [...] landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."

Vermieter sprechen Mieter nach dessen Vermietung der Wohnung an Touristen erst Abmahnung und dann Kündigung aus

Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Im November 2011 und August 2012 war das Internetangebot des Beklagten erneut im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis daraufhin am 12. Januar 2012, am 5. Dezember 2012 sowie mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe.

Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen deutlich nicht von Untervermietungserlaubnis umfasst

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Hier hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 08.01.2014
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 06.09.2012
    [Aktenzeichen: 8 C 67/12]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 19.06.2013
    [Aktenzeichen: 65 S 449/12]

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Berliner Anwaltsblatt (BerlinerAnwBl)
Jahrgang: 2014, Seite: 33
BerlinerAnwBl 2014, 33
 | Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2014, Seite: 248
GE 2014, 248
 | juris - Die Monatszeitschrift (jM)
Jahrgang: 2014, Seite: 362, Entscheidungsbesprechung von Norbert Eisenschmid
jM 2014, 362 (Norbert Eisenschmid)
 | juris PraxisReport Miet- und Wohnungseigentumsrecht (jurisPR-MietR)
Jahrgang: 2014, Ausgabe: 5, Anmerkung: 1, Autor: Claudia Theesfeld
jurisPR-MietR 5/2014, Anm. 1, Claudia Theesfeld
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2014, Seite: 268
MDR 2014, 268
 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
Jahrgang: 2014, Seite: 65, Entscheidungsbesprechung von Robert Harsch
MietRB 2014, 65 (Robert Harsch)
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2014, Seite: 622
NJW 2014, 622
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2014, Seite: 158
NZM 2014, 158
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2014, Seite: 282
ZMR 2014, 282

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Dokument-Nr.: 17458 Dokument-Nr. 17458

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