BGH: Kündigungs­beschränkungen und Auswechslungen des Mietgegenstandes bedürfen der Schriftform

In dem zugrunde liegenden Fall wechselten die Mieter einer Wohnung im Jahr 2003 ihre Wohnung innerhalb des selben Hauses aus. Für die alte Wohnung bestand seit 1996 ein Mietvertrag in dem eine Kündigungsbeschränkung wegen Eigenbedarfs vereinbart wurde. Für die neue Wohnung wurde kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen. Inzwischen kam es zu einem Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer kündigte den Mietern wegen Eigenbedarfs. Diese waren jedoch der Meinung, dass die Kündigung wegen der Beschränkung im Mietvertrag von 1996 nicht wirksam sei und weigerten sich auszuziehen. Daraufhin erhob der Eigentümer Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Beide Vorinstanzen gaben der Klage statt. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urt. v. 06.05.2011 - 63 S 439/10) war der Meinung, dass die Kündigungsbeschränkung nicht griff, da sie nicht Bestandteil des neuen Mietverhältnisses geworden sei. Es hätte insofern ein neuer schriftlicher Mietvertrag vorliegen müssen. Die Mieter meinten, dass das Abstellen auf das Schriftformerfordernis ein bloßer Formalismus sei, da der neue Eigentümer durch den alten Mietvertrag von der Kündigungsbeschränkung wusste. Sie legten daher Revision ein.

Austausch des Mietobjekts bedarf der Schriftform

Der Bundesgerichtshof entschied zu Gunsten des Eigentümers. Die Fortgeltung des ursprünglichen Mietvertrages unter Auswechslung des Mietgegenstands hätte in Schriftform vereinbart werden müssen. Denn die Schriftform gemäß § 550 Satz 1 BGB werde nur dann gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben.

Schriftformerfordernis für Kündigungsausschlüsse

Zudem führe bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungsgründe zu einer Formbedürftigkeit der mietvertraglichen Vereinbarung gemäß § 550 BGB, so der BGH weiter. Denn Die Formbedürftigkeit ziele darauf ab, es einem in einen bestehenden Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Dies gelte insbesondere für dauerhafte Beschränkungen eines Sonderkündigungsrechts wegen Eigenbedarfs (vgl. BGH, Urt. v. 04.04.2007 - VIII ZR 223/06).

Schriftformerfordernis nicht lediglich formalistisch

Die fehlende Schriftform sei auch nicht nach Ansicht des BGH formalistisch. Denn lasse man die Kenntniserlangung der Kündigungsbeschränkung durch den alten Mietvertrag genügen, werde man nicht dem verfolgten Zweck des Schriftformerfordernisses gerecht. Dieser bestehe neben einer Sicherstellung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und einer Warnung der Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen in erster Linie darin, einem künftigen potenziellen Grundstückserwerber allein aus der Vertragsurkunde die Möglichkeit einzuräumen, sich über Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu informieren. Es genüge nicht auf ein für das alte Mietobjekt ausgestellten Vertrag ohne eine schriftliche Fortgeltungsvereinbarung zurückzugreifen.