Starke Sonneneinstrahlung in Büroräumen begründet Gebrauchs­beeinträchtigung der Mietsache

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Mieterin von Büroräumen in einem Gewerbekomplex verlangte kurz nach Einzug von ihrer Vermieterin Schutzvorrichtungen gegen die Sonneneinstrahlung anzubringen. Hintergrund dessen war, dass 50 % der angemieteten Räume zur Südseite lagen und es nach Behauptungen der Mieterin aufgrund der Sonneneinstrahlung zu Temperaturen bis zu 35 °C in den Räumen kam. Ihrer Meinung habe ein Baumangel vorgelegen, der die Nutzungsmöglichkeit der Büroräume stark einschränkte. Die Vermieterin wies das Ansinnen der Mieterin zurück. Denn dem Geschäftsführer der Mieterin habe es bekannt sein müssen, dass es aufgrund der nach Süden gelegenen Verglasung zu einer beträchtlichen Aufheizung der Räume kommen werde. Zudem habe eine Klausel des Mietvertrags dem Begehren der Mieterin entgegengestanden. Denn nach dieser Klausel habe der Mieter mit der Übernahme anerkannt, dass die Mietsache mangelfrei ist. Das Landgericht Aachen folgte der Ansicht der Vermieterin und wies die Klage der Mieterin zurück, woraufhin diese Berufung einlegte.

Anspruch auf Sonnenschutz bestand

Das Oberlandesgericht Köln entschied zu Gunsten der Mieterin. Diese habe einen Anspruch auf Anbringung eines Sonnenschutzes nach § 536 BGB (neu: § 535 Abs. 1 BGB) zugestanden. Denn den Vermieter treffe die Pflicht, die vermietete Sache dem Mieter in einem zu vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Erhebliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs lag vor

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts haben sich die Räumlichkeiten nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befunden. Das Gericht hat sich insofern den Einschätzungen des Sachverständigen angeschlossen, nach denen in den südseitig gelegenen Räumen ganzjährig zeitweise derart hohe Temperaturen auftraten, dass die Nutzung der Räume als Büro in erheblicher Weise beeinträchtigt wurde. So ermittelte der Sachverständige eine Überschreitung der Raumlufttemperatur von 26 °C je nach Raum an 119 bis 141 Werktagen (724 bis 814 Stunden). Diese klimatischen Verhältnisse haben aus Sicht der Richter die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in ganz erheblichem Maße eingeschränkt. Angenehme Arbeitsbedingungen setzen auch behagliche Temperaturen voraus.

Bestätigung durch DIN 1946 und Arbeitsstättenverordnung

Dieses Ergebnis werde zudem durch die DIN 1946, Teil 2 "Raumlufttechnik" und die Arbeitsstättenverordnung sowie Arbeitsstättenrichtlinie bestätigt, so das Gericht weiter. Denn nach der DIN-Norm dürfe die Raumluft sich nicht mehr als maximal 27 °C erhitzen. Die Arbeitsstättenverordnung wiederum verpflichte den Arbeitgeber, Arbeitsplätze, die unter starker Hitze leiden, im Rahmen des betrieblich Möglichen auf eine erträgliche Temperatur zu kühlen. Die Arbeitsstättenrichtlinie regele schließlich, dass die Raumtemperatur am Arbeitsplatz nicht 26 °C überschreiten soll.

Mieterin war nicht zu eigenen Maßnahmen verpflichtet

Da die Überschreitung der behaglichen Arbeitstemperatur auf einem Mangel der Mietsache beruhe und nicht auf unzureichende Vorkehrungen der Mieterin, sei diese nach Auffassung der Richter auch nicht verpflichtet gewesen, einen innenliegenden Sonnenschutz anzubringen. Abgesehen davon, dass dies nach Angaben des Sachverständigen die Überhitzung der Räume nur teilweise verhindert hätte, seien die Kosten dafür sehr hoch gewesen.

Mietvertragsklausel schloss Anspruch nicht aus

Das Gericht führte weiter aus, dass der Anspruch der Mieterin auch nicht wegen der Mietvertragsklausel ausgeschlossen war. Die Klausel habe dem § 539 BGB (neu: § 536 b BGB) entsprochen. Danach könne der Mieter bestimmte Rechte nicht geltend machen, wenn ihm der Mangel bekannt war. Der auf Mangelbeseitigung gerichtete Anspruch des Mieters werde hingegen nicht nach § 539 BGB (neu: § 536 b BGB) ausgeschlossen.

Versteckter Mangel lag vor

Das Gericht ging von einem versteckten Mangel aus. Zwar sei bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar gewesen, dass das Gebäude große Fenster erhalten würde. Die Fenster waren jedoch noch nicht installiert. Daher sei eine Beurteilung von etwaigen Maßnahmen zum Sonnenschutz nicht möglich gewesen. Die Mieterin habe somit davon ausgehen dürfen, dass bei der Errichtung des Bauwerks die notwendigen Maßnahmen getroffen werden, um eine zu erwartende Aufheizung der großen Fensterflächen einzuschränken. Mit dem Umstand, dass entgegen aller Regeln der Baukunst keine entsprechenden Maßnahmen unternommen wurden, habe die Mieterin nicht rechnen müssen.