Übermäßige Erhitzung von Büroräumen aufgrund Sonneneinstrahlung stellt keinen Mangel dar

In dem zugrunde liegenden Fall verlangte die Mieterin von Büroräumen von ihrer Vermieterin zu gewährleisten, dass in den angemieteten Büroräumlichkeiten bei einer Außentemperatur von 32°C die Innentemperatur 26°C nicht überschreitet wird bzw. bei höheren Temperaturen mindestens 6 °C unter der jeweiligen Außentemperatur liegt. Hintergrund dessen war es, dass in den Sommermonaten teilweise Spitzentemperaturen von 30.5°C erreicht wurden. Die Büroräume lagen direkt unter dem Dach und verfügten über großflächige Fenster. Zudem war das Großraumbüro mit einem Glasdach versehen. Die Mieterin berief sich auf einen Mietmangel sowie auf die Arbeitsstättenverordnung und die DIN 1946-2. Ihrer Meinung nach sei die Mietsache in den Sommermonaten nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet gewesen. Das Landgericht Frankfurt a.M. folgte der Ansicht der Mieterin und verurteilte die Vermieterin. Dagegen richtete sich ihre Berufung.

Mangel der Mietsache aufgrund Sommerhitze lag nicht vor

Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. entschied zu Gunsten der Vermieterin. Die Überhitzung der Räume aufgrund sommerlicher Temperaturen habe kein Mangel der Mietsache dargestellt. Denn die Tauglichkeit von nicht klimatisiert vermieteten Büroräumen zum vertragsgemäßen Gebrauch werde durch sommerliche Hitze nicht eingeschränkt. Vielmehr gehöre die sommerliche Hitze durch Sonneneinstrahlung in einem nicht baurechtswidrigen Gebäude zum allgemeinen Lebensrisiko.

Mit großer Hitzeentwicklung musste gerechnet werden

Bei Bauten mit großen Glasflächen sei auch angesichts von Jalousien oder Sonnensegeln mit einer großen Hitzeentwicklung zu rechnen, so das Oberlandesgericht weiter. Insbesondere könne nicht erwartet werden, dass die Temperatur stets 6°C unter der Außentemperatur liegt. Empfindet ein Mieter die Temperaturen für unerträglich, so müsse er dagegen selbst Abhilfemaßnahmen, wie etwa den Einbau von Klimaanalgen, ergreifen. Der Vermieter sei jedenfalls ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung zu solchen Maßnahmen nicht verpflichtet.

Vermieterin war nicht verpflichtet Bürobetrieb zu ermöglichen

Des Weiteren sei aus dem Zweck des Mietverhältnisses nach Ansicht des Gerichts keinen Mangel herzuleiten gewesen. Denn die Vermieterin sei nicht verpflichtet gewesen, die Voraussetzungen für einen Bürobetrieb zu ermöglichen. Es sei nämlich im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags Sache des Mieters die Funktionsfähigkeit des Betriebs herzustellen, etwa durch die Anschaffung von Schreibtischen, Computer, Telefonanschlüsse oder Bürostühlen. So müsse zum Beispiel auch der Gastwirt dafür sorgen, dass er die betriebliche Erlaubnis erhält und nicht der Vermieter. Zudem sei zu berücksichtigen gewesen, dass Klimaanlagen nicht zur Standardausrüstung von gewerblichen Räumen gehören.

Vorgaben aus der Arbeitsstättenverordnung waren unbeachtlich

Nach Auffassung des Gerichts haben die Vorgaben aus der Arbeitsstättenverordnung einen Mangel ebenso nicht begründen können (andere Ansicht: OLG Hamm, Urt. v. 18.10.1994 - 7 U 132/93). Denn Adressat der Verordnung sei nicht der Vermieter, sondern ausschließlich der Arbeitgeber, also der Mieter. Öffentlich-rechtliche oder arbeitsrechtliche Vorschriften und Auflagen für Gewerbetreibende seien nicht vom Vermieter, sondern vom Mieter zu beachten. Zudem sei bereits zweifelhaft, ob die Verordnung auch auf die nicht beherrschbare Sonneneinstrahlung anwendbar ist. Vielmehr spreche einiges dafür, dass sie nur auf interne Wärmequellen Anwendung findet.

Keine Anwendung der DIN 1946-2

Das Gericht sah es als problematisch an die DIN 1946-2 auf diesen Fall anzuwenden. Zwar regele diese Norm unter anderem, dass nur eine Differenz von maximal 6°C zwischen Außen- und Innentemperatur vorliegen darf. Die Norm richte sich aber nicht an Vermieter, sondern an Klimaanlagenbauer und Architekten. Der Sinn der Industrienorm sei die Beschränkung der maximalen Kühlung von Gebäuden auf höchstens 6°C unter den Außentemperaturen zur Vermeidung von Temperaturschocks und nicht die Temperierung von zu heißen Gebäuden auf eine Maximaltemperatur.

Verurteilung auf Einhaltung bestimmter Temperaturen nicht zulässig

Das Oberlandesgericht wies ergänzend daraufhin, dass die Verpflichtung des Vermieters auf Einhaltung einer bestimmten Temperatur ohne Rücksicht auf das vom Vermieter nicht zu steuernden Beschattungs, Lüftungs- und Heizungsverhalten des Mieters und von diesem eingebrachte Wärmequellen unzulässig sei.