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Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.07.2013
VIII ZR 388/12 -

BGH zur ergänzenden Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrages

Für die Dauer einer unwirksamen Befristung ist im Wege ergänzender Vertragsauslegungen ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, wie ein Mietvertrag ausgelegt werden kann, der eine unwirksame Befristung enthält und entschied, dass für die Dauer einer unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist.

Im zugrunde liegenden Streitfall mietete der Beklagte von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Der Vertrag enthält folgende Bestimmung:

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Vermieterin kündigt wegen Eigenbedarfs

Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 kündigte sie fristlos. Ihrer Räumungsklage wurde in den Vorinstanzen aufgrund der Eigenbedarfskündigung stattgegeben.

BGH erklärt Befristung des Mietvertrages für unwirksam

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshofs entschied, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen ist. Im zu entscheidenden Fall war die Befristung des Mietvertrages unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB* nicht vorlagen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die dadurch im Vertrag entstandene Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung zu schließen. Dabei ist zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Da das von beiden Parteien verfolgte Ziel einer langfristigen Bindung an den Mietvertrag durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden kann, ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen.

Berufungsgericht muss Wirksamkeit der weiteren (fristlosen) Kündigung prüfen

Die während der Dauer des Kündigungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin vom 28. Februar 2011 ist daher unwirksam. Das Gericht hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, weil dieses keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die weitere (fristlose) Kündigung der Klägerin wirksam ist.

Erläuterungen

* - § 575 BGB: Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

[...]

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 10.07.2013
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Waldshut-Tiengen, Urteil vom 29.06.2012
    [Aktenzeichen: 7 C 280/11]
  • Landgericht Waldshut-Tiengen, Urteil vom 08.11.2012
    [Aktenzeichen: 2 S 39/12]
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR)
Jahrgang: 2013, Seite: 396
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 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
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MietRB 2013, 285
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2013, Seite: 2820
NJW 2013, 2820
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2013, Seite: 646
NZM 2013, 646

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