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Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.06.2010
VIII ZR 294/09 -

Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen

Fachgerechte Arbeit in mittlerer Art und Güte setzt nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus

Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht. Dies entschied der Bundesgerichtshof.

Im zugrunde liegenden Streitfall waren die Beklagten bis September 2007 Mieter einer Wohnung der klagenden Wohnungsbaugesellschaft in München. Zu den Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen:

"Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, (…)"

Wohnungsbaugesellschaft verlangt Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Die Klägerin begehrt unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 7.036,35 €. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Vermieterin zurückgewiesen.

Vertragsklausel lässt auf Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme der Arbeiten schließen

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Mieter nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren. Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel zu den Schönheitsreparaturen kann aufgrund ihres Wortlauts ("ausführen zu lassen") jedenfalls auch dahin verstanden werden, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. In dieser hier maßgeblichen – "kundenfeindlichsten" Auslegung hält die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

Überwälzung der Arbeiten ohne Möglichkeit zur Selbstdurchführung der Schönheitsreparaturen stellt unangemessene Benachteiligung dar

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die formularvertragliche Überwälzung der nach dem Gesetz dem Vermieter obliegenden Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der Bundesgerichtshof zugleich darauf hingewiesen, dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt ist, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen kann. Wird dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung – gegebenenfalls durch Hinzuziehung von Verwandten und Bekannten – genommen, stellt die Überwälzung dieser Arbeiten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Denn Schönheitsreparaturen sind – gleich ob sie der Mieter oder der Vermieter durchführen muss – lediglich fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Das setzt aber nicht zwingend die Beauftragung einer Fachfirma voraus.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 09.06.2010
Quelle: ra-online, Bundesgerichthof

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW)
Jahrgang: 2010, Seite: 331
DWW 2010, 331
 | Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2010, Seite: 995
GE 2010, 995
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2010, Seite: 2877
NJW 2010, 2877
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2010, Seite: 615
NZM 2010, 615
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2010, Seite: 476
WuM 2010, 476
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2011, Seite: 190
ZMR 2011, 190

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Dokument-Nr.: 9765 Dokument-Nr. 9765

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