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Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2013
VIII ZR 285/12 -

Unwirksame Mietvertragsklausel zu Renovierungskosten: "Berechnungs­grundlage [für Renovierungskosten] ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts"

Unangemessene Benachteiligung der Mieter liegt vor

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Berechnungs­grundlage für Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist, ist wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Vermieterin von Wohnraum verwendete in ihren Mietverträgen folgende Klausel: "Berechnungsgrundlage [für die Kosten der Schönheitsreparaturen] ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts". Nachdem einer ihrer Mieter aus seiner Wohnung auszog, holte die Vermieterin einen Kostenvoranschlag eines Grundstücks- und Gebäudeserviceunternehmens über die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein. Darin enthalten waren Kosten für Malerabreiten in Höhe von 3.055 €. Da sich der Mieter weigerte eine solche Summe zu bezahlen, erhob die Vermieterin Klage auf Zahlung.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Klage ab

Sowohl das Amtsgericht Pankow/Weißensee als auch das Landgericht Berlin sprachen der Vermieterin nur einen Anspruch auf Zahlung von 280,83 € zu. Die Klausel wonach als Berechnungsgrundlage für Renovierungskosten ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter beauftragten Malerbetriebs zugrunde gelegt wird, sei intransparent und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam gewesen. Denn der Mieter habe nicht erkennen können, dass es sich nur um eine unverbindliche Berechnungsgrundlage handelte. Der Mieter habe die Klausel dahin verstehen können, dass von ihm eingeholte Alternativangebote von vornherein unbeachtlich waren. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Klausel war wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies die Revision der Vermieterin zurück. Die Klausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam gewesen. Auf eine mögliche Intransparenz der Klausel (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) sei es nicht mehr angekommen.

Keine angemessene Rücksichtnahme auf Interessen des Mieters

Die Klausel habe nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Interessen des Mieters nicht angemessen berücksichtigt. Zwar sei es richtig, dass die Klausel mehrdeutig war. Sie hätte einerseits dahingehend verstanden werden können, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hatte und der Kostenvoranschlag dazu nur als unverbindliche Berechnungsgrundlage diente, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten konnte. Andererseits hätte sie auch insofern gedeutet werden können, dass dem Kostenvoranschlag bindende Wirkung zukam und damit dem Mieter die Möglichkeit genommen wurde, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder auf eine Berechnung nach Maßgabe eines vom Mieter eingeholten Kostenvoranschlags zu dringen. Auszugehen sei aber von der kundenfeindlichsten Auslegung, also derjenigen, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urt. v. 29.04.2008 - KZR 2/07).

Kundenfeindlichste Auslegung führte zur Unwirksamkeit der Klausel

In der kundenfeindlichsten Auslegung habe die Klausel den Mieter unangemessen dessen Rechte beschnitten, so der Bundesgerichtshof schließlich. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag sei bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Mieter zu zahlenden Renovierungskosten verbindlich gewesen, wenn der von der Vermieterin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise abgesetzt hätte. Dies habe zur Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 07.11.2013
Quelle: Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 18.01.2012
    [Aktenzeichen: 7 C 237/11]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 17.07.2012
    [Aktenzeichen: 65 S 66/12]

Rechtsfragen zum diesem Thema auf refrago:

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW)
Jahrgang: 2013, Seite: 249
DWW 2013, 249
 | Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2013, Seite: 997
GE 2013, 997
 | Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR)
Jahrgang: 2013, Seite: 314, Entscheidungsbesprechung von Michael J. Schmid
IMR 2013, 314 (Michael J. Schmid)
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2013, Seite: 900
MDR 2013, 900
 | Zeitschrift: NJW-Spezial
Jahrgang: 2013, Seite: 513, Entscheidungsbesprechung von Michael Drasdo
NJW-Spezial 2013, 513 (Michael Drasdo)
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2013, Seite: 573
NZM 2013, 573
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2013, Seite: 478
WuM 2013, 478
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2013, Seite: 791
ZMR 2013, 791

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Dokument-Nr.: 17138 Dokument-Nr. 17138

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