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Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.04.2006
VIII ZR 178/05 -

BGH verwirft Renovierungspflicht bei starren Fristen

BGH-Urteil zu Schönheits­reparaturen - Auf die konkrete Formulierung kommt es an

Mieter müssen die Renovierung der Mieträume nicht nach starren vorgeschriebenen Fristen durchführen. Als "starr" gilt eine Frist auch dann, wenn sie keinen Zusatz - wie z.B. "spätestens" oder "mindestens" enthält. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Eigentlich muss nach dem Gesetz der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführen. Seit vielen Jahren übertragen Vermieter in der Regel die Pflicht zu Schönheitsreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter. In dem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hieß die entsprechende Klausel im Mietvertrag:

"(1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Die Renovierungsfristen beginnen in jedem Fall mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Zu einer Anfangsrenovierung ist der Mieter nicht verpflichtet. ...

(2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplanes alle bis dahin je nach (dem) Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.

..."

Die formularmäßige Schönheitsreparaturenklausel des Mietvertrages enthalte einen starren Fristenplan und sei daher wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, führten die Karlsruher Richter aus. Es mache aus der Sicht eines verständigen Mieters keinen Unterschied, ob der Fristenplan - wie hier - eine bestimmte Frist ohne jeden Zusatz enthalte oder ob die Verbindlichkeit der genannten Frist durch Worte wie "mindestens" beziehungsweise "spätestens" verstärkt werde.

In seinen einschlägigen Entscheidungen (siehe z.B. BGH, Urt. v. 23.06.2004) hatte der Bundesgerichtshof stets darauf abgestellt, ob der angegebene Zeitraum durch Formulierungen wie "in der Regel", "im Allgemeinen" oder ähnliche Wendungen - für den Mieter erkennbar - so flexibel vereinbart war, dass nach dem Wortlaut der Klausel im Einzelfall eine Anpassung der Renovierungsintervalle an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich war. Fehle ein derartiger Zusatz, so sei nach dem eindeutigen Wortlaut der Fristenklausel ein Abweichen zugunsten des Mieters nicht vorgesehen, sie sei dann aus Sicht des Mieters nicht weniger "starr" als bei sprachlichen Hinzufügungen, die eine Verlängerung der Frist nicht zuließen.

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der Leitsatz

BGB §§ 538, 307

a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.

b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 02.05.2006
Quelle: ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Velbert, Entscheidung
  • Landgericht Wuppertal, Urteil vom 21.05.2005
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Der Betrieb (DB)
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 | Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
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 | Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR)
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 | Zeitschrift: INFO M - One-page-Fachinformationen für Immobilienrecht (INFO M)
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INFO M 2006, 171
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
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 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
Jahrgang: 2006, Seite: 230
MietRB 2006, 230
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2006, Seite: 1728
NJW 2006, 1728
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2006, Seite: 459
NZM 2006, 459
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2006, Seite: 248
WuM 2006, 248
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2006, Seite: 513
ZMR 2006, 513

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Dokument-Nr.: 2301 Dokument-Nr. 2301

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