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Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.05.2012
VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11 -

Kein Recht auf Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung

Räumungsklage wegen Mietrückständen, die auf falscher Abrechnung beruhen, unzulässig

Der Bundesgerichtshof hat Entscheidungen zu der Frage getroffen, ob und wann der Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.

In den beiden Verfahren verlangt der Kläger als Vermieter die Räumung und Herausgabe der von den beklagten Mietern innegehaltenen Wohnungen. Der Kläger erhöhte in beiden Fällen mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 die Betriebskostenvorauszahlungen und passte diese auch in den Folgejahren dem jeweiligen Abrechnungsergebnis an. Die Abrechnungen des Klägers wiesen inhaltliche Fehler auf, welche die Beklagten beanstandet hatten und bei deren Korrektur ein Saldo zum Nachteil der Beklagten nicht verblieb. Im Verfahren VIII ZR 245/10 zahlten die Beklagten seit dem Jahre 2006 nur einen Teil der von dem Kläger geforderten Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen. Im Verfahren VIII ZR 246/10 zahlte der Beklagte die Erhöhungsbeträge insgesamt nicht. Der Kläger kündigte beide Mietverhältnisse wegen eines auf die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen gestützten Zahlungsrückstandes fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die Räumungsklagen des Vermieters sind in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Klage des Vermieters vor dem BGH erfolglos

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Vermieter könnte bei fehlerhafter Abrechnung Vorauszahlungen erheben, die ihm der Höhe nach nicht zustehen

Zwar hat der VIII. Zivilsenat bislang die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden könne. Hieran hält der Senat aber nicht fest. Denn bei dieser Sichtweise wird der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mietrückständen aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung nicht hinnehmbar

Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werden kann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mietrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.

Erläuterungen

* -  § 560 Veränderungen von Betriebskosten

[…]

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 16.05.2012
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen zu VIII ZR 245/11:
  • Amtsgericht Hoyerswerda, Urteil vom 21.10.2010
    [Aktenzeichen: 1 C 73/10]
  • Landgericht Bautzen, Urteil vom 22.07.2011
    [Aktenzeichen: 1 S 126/10]
Vorinstanzen zu VIII ZR 246/11:
  • Amtsgericht Hoyerswerda, Urteil vom 15.07.2010
    [Aktenzeichen: 1 C 144/10]
  • Landgericht Bautzen, Urteil vom 22.07.2011
    [Aktenzeichen: 1 S 95/10]

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2012, Seite: 826
GE 2012, 826
 | Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR)
Jahrgang: 2012, Seite: 314
IMR 2012, 314
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2012, Seite: 752
MDR 2012, 752
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2012, Seite: 2186
NJW 2012, 2186
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2012, Seite: 321
WuM 2012, 321

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