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Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.03.2011
VIII ZR 133/10 -

Bei offensichtlichem Abrechnungsfehler kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nachträglich korrigieren und Nachforderungen stellen

Bundesgerichtshof lässt Ausnahme zu § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu

Erstellt der Vermieter eine falsche Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters, so ist er nach Ablauf der Abrechnungsfrist im Regelfall nicht mehr zu einer Korrektur und Nachforderungen berechtigt. Ist der Fehler jedoch offensichtlich und hatte der Mieter jede Möglichkeit, diesen selbst zu erkennen, so liegt eine Ausnahme vor, nach der ein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung durchaus bestehen kann. Dies stellte der Bundesgerichtshof fest.

Im zugrunde liegenden Fall hatte eine Vermieterin eine falsche Nebenkostenabrechnung erstellt, in der sie einen Betrag von 2.640 Euro als geleistete Vorauszahlungen auswies, obwohl sich der tatsächlich gezahlte Betrag der Mieterin auf 1.895 Euro belief. Anstatt einer Nachforderung von 532 Euro ergab sich damit ein Guthaben zugunsten der Mieterin in Höhe von 203 Euro. Die Vermieterin korrigierte ihren Fehler und verlangte auf der Grundlage des tatsächlich voraus gezahlten Betrags den Ausgleich der noch ausstehenden Forderungen.

Abrechnungsfehler zugunsten des Mieters nach abgelaufener Abrechnungsfrist in der Regel nicht korrigierbar

Das Amtsgericht Berlin-Spandau verurteilte die Mieterin erstinstanzlich zur Zahlung der noch ausstehenden Forderungen. Dagegen verneinte das Landgericht Berlin in der Berufungsinstanz einen Zahlungsanspruch der Vermieterin. In der Begründung führte das Landgericht Berlin aus, dass die Abrechnungsperiode zu dem Zeitpunkt, als die Vermieterin ihren Fehler bemerkt und korrigiert hatte, bereits abgelaufen gewesen sei. Nach Ablauf der Frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB seien Korrekturen der Abrechnung zu Lasten des Mieters nur ausnahmsweise zulässig. Der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf diene der Abrechnungssicherheit für den Mieter und solle Streit vermeiden. Demnach sei eine innerhalb des Abrechnungszeitraumes erstellte und in formaler Hinsicht wirksame Abrechnung zugunsten des Mieters grundsätzlich nicht nachträglich korrigierbar. Gegen diese Entscheidung ging die Vermieterin vor und trug den Fall vor den Bundesgerichtshof. Sie klagte auf Widerherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Offensichtlichkeit des Abrechnungsfehlers begründet Rechtmäßigkeit der Zahlungsnachforderungen

In der Revision bestätigt der Bundesgerichtshof den Anspruch der Vermieterin. Das Landgericht Berlin habe den Regelfall zwar korrekt angewendet, die besondere Situation im vorliegenden Fall jedoch nicht ausreichend berücksichtigt. Verkannt wurde hier, dass die Mieterin den Berechnungsfehler sofort selber hätte bemerken müssen, da die Differenz zwischen der tatsächlich von ihr geleisteten Vorauszahlung von 1.895 Euro und die zu ihren Gunsten berücksichtigten Vorauszahlung von 2.640 Euro erheblich gewesen sei. Hinzu komme, dass dem Irrtum bereits ein Rechtsstreit über die Erhöhung der Vorauszahlungen vorausgegangen sei, so dass nicht mehr angenommen werden könne, die Mieterin habe den Fehler übersehen. Daraus ergebe sich, dass es der Mieterin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwährt sei, die Vermieterin an ihrem offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.

Der Bundesgerichtshof stellte das erstinstanzliche Urteil wieder her und bestätigte den Anspruch der Vermieterin auf die ausstehenden Forderungen.

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der Leitsatz

§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

Bei einem offensichtlichen Fehler in der Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter die Abrechnung auch nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungs- und Ausschlussfrist korrigieren. Der Mieter kann sich in einem solchen Fall nicht auf Treu und Glauben berufen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 19.12.2011
Quelle: ra-online, Bundesgerichtshof (vt/st)

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Spandau, Urteil vom 09.09.2009
    [Aktenzeichen: 4 C 145/09]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 21.04.2010
    [Aktenzeichen: 67 S 522/09]
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