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Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.04.2013
- VIII ZR 213/12 -

Vermieter muss Erteilung von Musikunterricht in der Mietwohnung nicht erlauben

Bundesgerichtshof erklärt Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter für wirksam

Ein Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, einem Mieter zu erlauben, in der Mietwohnung gewerblich Musikunterricht zu erteilen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

In dem zugrunde liegenden Fall streiten die Parteien um Räumung einer Mietwohnung, die die Mutter des Beklagten im Jahr 1954 angemietet hatte. Im Jahr 2006 zog auch der Beklagte in diese Wohnung ein, um seine Mutter zu pflegen.

Beklagter gab jahrelang ohne Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht

Mit Schreiben vom 4. Februar 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich nach § 563 Abs. 4 BGB* und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und die Wohnung damit entgegen dem vertraglichen Nutzungszweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht verursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen.

Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung kommt nicht in Betracht

Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, wonach bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, eine Nutzung vorliegt, die der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räumen ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - von der beabsichtigten Nutzung keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Legt man die Angaben des Beklagten zu Art und Umfang seiner Tätigkeit zugrunde (Gitarrenunterricht an drei Werktagen für etwa zwölf Schüler), kommt eine derartige Erlaubnis vorliegend offensichtlich nicht in Betracht. Die Kündigung des Klägers hat somit das Mietverhältnis wirksam beendet.

Hinweise zur Rechtslage

Erläuterungen

* - § 563 BGB:

Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

(1)…

(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. …

(3)…

(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt

Vorinstanzen:

Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 08.12.2011
[Aktenzeichen: 223 C 157/11]
Landgericht Berlin, Urteil vom 05.06.2012
[Aktenzeichen: 65 S 484/11]

Weitere Entscheidungen zu diesem Thema:

Volltext des Urteils:

Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.04.2013 [Aktenzeichen: VIII ZR 213/12]

Rechtsfragen zum diesem Thema auf refrago:

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Arbeiten von Zuhause: Ist die gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung einer Mietwohnung oder Eigentumswohnung erlaubt? »

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Fundstellen in der Fachliteratur: GE 2013, 677 | IMR 2013, 232 | MDR 2013, 698 | NJW 2013, 1806 | WuM 2013, 349 | WuM 2013, 493 | ZMR 2013, 623

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Dokument-Nr. 15595

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