Mietminderung wegen Schimmels: Vermieter kann ohne vorherige Klärung des Minderungsrechts gekündigten Mieter auf Räumung verklagen

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin einer Wohnung zahlte die Miete für Juni und Juli 2009 zu spät. Sie erhielt aufgrund dessen von ihrem Vermieter einer Abmahnung. Trotz dieser Warnung erfolgte die Mietzahlung für August 2009 ebenfalls verspätet. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Nachdem sich die Mieterin weigerte auszuziehen, erhob der Vermieter Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mieterin hielt die Klage für unzulässig. Sie führte an, dass ihr ein Recht zur Mietminderung von 25 % und ein darüber hinaus gehendes Zurückbehaltungsrecht an den Mietzahlungen zugestanden habe, da in ihrer Wohnung am Badezimmerfenster, im Bad 4 cm um das Abflussrohr, an der Wohnzimmeraußenwand, an der Balkontür sowie am Schlafzimmerfenster Schimmel auftrat.

Anspruch auf Räumung aufgrund wirksamer Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten des Vermieters. Ihm habe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zugestanden, da die Kündigung wegen Zahlungsverzugs der Mieterin gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam gewesen sei. In diesem Zusammenhang habe der Schimmelbefall keine Rolle gespielt.

Kein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der vollen Miete aufgrund Schimmelbefalls

Nach Ansicht des Landgerichts sei die Mieterin selbst dann nicht in voller Höhe von ihrer Mietzahlungspflicht befreit gewesen, wenn der behauptete Mangel ein Zurückbehaltungsrecht begründet hätte. Hätte der Schimmelbefall einen zur Mietminderung rechtfertigenden Mangel dargestellt, so hätte er lediglich in Höhe von 10-15 % bestanden. Die Mietzahlungspflicht wäre somit selbst bei bestehendem Zurückbehaltungsrecht in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrags nicht vollständig erloschen gewesen.

Zulässige Räumungsklage ohne vorherige Klärung des Minderungsrechts

Der Vermieter sei zudem nicht verpflichtet gewesen, so das Landgericht, vor Erhebung der Räumungsklage im Wege einer Klage auf Zahlung der rückständigen Miete die Berechtigung zur Mietminderung zu klären. Es genüge, wenn er davon ausgehe, dass die Mietminderung zu Unrecht erfolgt sei. Eine andere Auffassung würde dazu führen, dass der Vermieter unter Umständen ohne jede Aussicht auf eine erfolgreiche Vollstreckung eine Zahlungsklage erheben, den zahlungsunfähigen Mieter solange dulden und den zwischenzeitlich entstehenden weiteren finanziellen Schaden allein tragen müsse.