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Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2012
VIII ZR 1/11 -

Zahlungsklage und rechtskräftige Verurteilung des Mieters zur Zahlung von Erhöhungsbeträgen keine Voraussetzung für fristlose Kündigung durch Vermieter

Bundesgerichtshof zur fristlosen Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete

Der Vermieter darf einem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskosten­vorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, nicht erst dann fristlos kündigen, wenn er den Mieter auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Dies entschied der Bundesgerichtshof.

Die Klägerin des zugrunde liegenden Streitfalls ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in Schönefeld. Die Grundmiete betrug zunächst 649,16 DM (= 331,91 Euro) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 Euro) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 Euro) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt.

Gericht verurteilt Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung

Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.

BGH verneint Notwendigkeit der Verurteilung zur Zahlung der Erhöhungsbeträge als Voraussetzung für Kündigung des Mietvertrages

Die zugelassene Revision der Klägerin blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB* einseitig erhöht hat, nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergibt sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB** noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter ist vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. […]

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

[…]

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

[…]

Erläuterungen

* - § 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten

[…]

(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

[…]

** - § 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

[…]

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:

[…]

3.Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

[…]

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 18.07.2012
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Königs Wusterhausen, Urteil vom 07.10.2009
    [Aktenzeichen: 9 C 588/04]
  • Landgericht Potsdam, Urteil vom 19.12.2010
    [Aktenzeichen: 11 S 136/09]

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR)
Jahrgang: 2012, Seite: 361
IMR 2012, 361
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2012, Seite: 1083
MDR 2012, 1083
 | Zeitschrift: Neue Justiz (NJ)
Jahrgang: 2013, Seite: 24
NJ 2013, 24
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2012, Seite: 3089
NJW 2012, 3089
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2012, Seite: 676
NZM 2012, 676
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2012, Seite: 497
WuM 2012, 497

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Dokument-Nr.: 13814 Dokument-Nr. 13814

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