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Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.05.2010
VIII ZR 96/09 -

BGH zu Begründungs­anforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummiet­verhältnisses

Zahlungsverzug als Kündigungsgrund des Vermieters zulässig

Ein Vermieter darf seinen Mietern wegen Zahlungsrückständen fristlos das Mietverhältnis kündigen. Stützt er die Kündigung auch auf frühere Rückstände, reicht es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung aus, wenn der Mieter anhand der Begründung des Kündigungs­schreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht. Dies entschied der Bundesgerichtshof.

Im zugrunde liegenden Fall hat die Vermieterin die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Amtsgericht hält Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht für unwirksam

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt.

BGH: Fristlose Kündigung ist zulässig und wird Begründungsanforderungen gerecht

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB* gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Mieter muss anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. …

2. …

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Erläuterungen

* -  § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund [Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 14.05.2010
Quelle: ra-online, BGH

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Leipzig, Urteil vom 30.06.2008
    [Aktenzeichen: 167 C 5138/07]
  • Landgericht Leipzig, Urteil vom 18.03.2009
    [Aktenzeichen: 1 S 372/08]
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