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Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.02.2005
VIII ZR 6/04 -

BGH: Zur Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Ordentliche Kündigung kann trotz Zahlung rückständiger Mietzinsen wirksam bleiben

Wer Mietrückstände vollständig innerhalb der gesetzlichen 2-Monatsfrist ausgleicht, kann eine fristlose Kündigung des Vermieters unwirksam machen. Dies gilt jedoch nicht für eine ordentliche Kündigung, die der Vermieter wegen einer "schuldhaften Pflichtverletzung" ausgesprochen hat. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zu der Frage Stellung genommen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann.

Die beklagte Mieterin war mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Beklagte zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dessen sonstige Voraussetzungen vorlagen, unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands auch die Wirkungen einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung entfallen läßt, ist umstritten. Amtsgericht und Landgericht haben dies angenommen und die Klage der Vermieterin daher abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, daß ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden läßt, nicht dagegen ohne weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachgebildete Vorschrift fehlt bei den Bestimmungen über die fristgemäße Kündigung. Der Senat weist darauf hin, daß die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Der ordentlichen Kündigung gegenüber kann sich der Mieter – anders als bei der fristlosen Kündigung – auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen; auch kann die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen.

Eine abschließende Entscheidung war dem Bundesgerichtshof jedoch nicht möglich. Der Senat hat das angefochtene Urteil aufgehoben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dort wird zu prüfen sein, aus welchen Gründen die Beklagte mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihr verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.

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der Leitsatz

BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, läßt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 16.02.2005
Quelle: ra-online, Bundesgerichtshof

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Schöneberg, Entscheidung
    [Aktenzeichen: 16 C 582/02]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 28.11.2003
    [Aktenzeichen: 65 S 172/03]

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: BGH Report (BGHReport)
Jahrgang: 2005, Seite: 687
BGHReport 2005, 687
 | Zeitschrift: Der Betrieb (DB)
Jahrgang: 2005, Seite: 1737
DB 2005, 1737
 | Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2005, Seite: 429
GE 2005, 429
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2005, Seite: 680
MDR 2005, 680
 | Zeitschrift: Mietrechtliche Mitteilungen. Beilage zu Mieter Magazin (MM)
Jahrgang: 2005, Seite: 189
MM 2005, 189
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2005, Seite: 334
NZM 2005, 334
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2005, Seite: 250
WuM 2005, 250
 | Zeitschrift für Vertragsgestaltung, Schuld- und Haftungsrecht (ZGS)
Jahrgang: 2005, Seite: 84
ZGS 2005, 84
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2005, Seite: 356
ZMR 2005, 356

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