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Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.07.2004
- VIII ZR 281/03 -

Mindeststandard Altbauwohnung: Ausreichende Stromversorgung in Mietwohnung muss gewährleistet sein

BGH zum Mindeststandard der elektrischen Anlage

Vermieter von Altbauten müssen die Stromleitungen so auslegen, dass die üblichen Hausgeräte parallel eingeschaltet werden können, ohne dass ständig die Sicherung herausspringt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

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Im zugrunde liegenden Fall war die elektrische Anlage in einer Wohnung älteren Baujahrs so ausgelegt, dass ein Kurzschluss verursacht wurde, sobald in der Küche zwei Haushaltsgeräte gleichzeitig betrieben wurden. Zudem gab es im Bad keine einzige Steckdose. Die Anlage würde nicht den einschlägigen DIN-Vorschriften entsprechen, meinte der Mieter. Er verlangte daher die Instandsetzung der Elektroanlage. Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter nur teilweise Recht.

Mietvertrag sah keinen bestimmten Standard vor

Die Richter stellten zunächst fest, dass Mieter und Vermieter nicht vertraglich festgelegt hätten, dass die Elektroanlage der angemieteten Wohnung einem bestimmten Standard, etwa dem zur Zeit des Vertragsschlusses geltenden Stand der Technik und den dafür maßgeblichen DIN-Vorschriften, genügen sollte.

Vermieter schuldet übliche Ausstattung der Räumlichkeiten

Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung könne nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufwiesen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Hierbei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und im modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden sei, könne auch bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden.

Kein Anspruch auf Instandsetzung der elektrischen Anlage

Ein Anspruch der Kläger auf Instandsetzung der gesamten elektrischen Anlage bestehe daher nicht.

Mindeststandard ist geschuldet

Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen sei, müsse aber auch bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermögliche und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaube . Hierzu gehöre die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermögliche.

Steckdose im Bad muss installiert werden

Zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung gehöre außerdem, dass das Badezimmer über eine Stromversorgung verfüge, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten über eine Steckdose ermögliche.

Kenntnis der Mängel bei Vertragsschluss irrelevant

Die Tatsache, dass der Mieter die Mängel bei Vertragsabschluss gekannt habe, ändere nichts. Nur wenn sich der Mieter ausdrücklich mit den vorhandenen Zuständen einverstanden erkläre, sei ein Anspruch auf Mängelbeseitigung ausgeschlossen. Eine solche Erklärung liege aber hier nicht vor.

Eine etwaige Kenntnis der Kläger von den genannten Unzulänglichkeiten bei Vertragsschluss stünde gemäß § 536 b BGB allenfalls Gewährleistungsansprüchen entgegen, nicht aber dem von ihnen geltend gemachten Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

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der Leitsatz

BGB § 535 Abs. 1 Satz 2

Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:

BGH: Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitätsversorgung
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2010
[Aktenzeichen: VIII ZR 343/08])

Volltext des Urteils:

Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 26.07.2004 [Aktenzeichen: VIII ZR 281/03]

Fundierte Fachartikel zum diesem Thema beim Deutschen Anwaltsregister:

Gemietet wie gesehen: Knarrende Dielen, zugige Fenster und schiefe Wände sind im Altbau oft kein Mangel »

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht

Fundstellen in der Fachliteratur: BGHReport 2004, 1538 | DB 2004, 2810 | DWW 2004, 292 | GE 2004, 1090 | MDR 2004, 1346 | MM 2004, 338 | NJ 2004, 554 | NJW 2004, 3174 | NZM 2004, 736 | WuM 2004, 527 | ZMR 2004, 807

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Dokument-Nr. 9197

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