BGH: Wohnungsmieter hat Anspruch auf ausreichende Elektrizitäts­versorgung

Die klagende Vermieterin verlangt von dem beklagten Mieter Zahlung rückständiger Miete und Räumung der vermieteten Altbauwohnung. In dem 1985 geschlossenen Formularmietvertrag heißt es unter anderem:

"Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten)."

Vermieter klagt auf Räumung und Zahlung rückständiger Miete

Der Beklagte hat die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung der Wohnung und wegen weiterer behaupteter Mängel gemindert. Die daraufhin von der Vermieterin erhobene Klage auf Räumung und auf Zahlung rückständiger Miete ist vom Amtsgericht abgewiesen worden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Gleichzeitiger Betrieb mehrer Haushaltsgeräte muss gewährleistet sein

Die dagegen gerichtete Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bekräftigt, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung hat, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) ermöglicht (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil v. 26.07.2004 - VIII ZR 281/03 -). Zu Unrecht hat Landgericht angenommen, dass die Parteien im entschiedenen Fall einen davon abweichenden Standard vereinbart haben. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist nur dann vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist. Eine solche eindeutige Vereinbarung im Hinblick auf die Elektroinstallation ergibt sich aus der zitierten Bestimmung im Mietvertrag nicht, denn dieser lässt sich nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsmaschinen nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt.

Vertragsklausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam

Außerdem ist die zitierte Regelung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB unwirksam. Denn der Mieter muss danach bei einer Überlastung der Elektroanlage die Kosten der Verstärkung des Netzes unbegrenzt tragen und hätte selbst bei einem völlig defekten Elektronetz, an das überhaupt kein Gerät angeschlossen werden kann, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter.

BGH weist Sache zurück ans Landgericht

Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, weil weitere Feststellungen zu den vom Beklagten behaupteten Mängeln erforderlich sind.