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Amtsgericht München, Urteil vom 25.06.2010
412 C 25702/09 -

AG München zur Zulässigkeit von Mietminderungen bei Wohnung in Hotelanlage

Veränderungen an der Mietsache, die innerhalb der zu erwartenden Entwicklung liegen, sind hinzunehmen und stellen keinen Mietmangel dar

Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt ist, sind alle Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei stellen solche Umstände keinen Mangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste oder die sich im Rahmen einer zu erwartenden Entwicklung halten. Dies entschied das Amtsgericht München.

Im zugrunde liegenden Streitfall mietete vor nahezu 40 Jahren der spätere Kläger eine Wohnung in einer großen Anlage in München. Die Anlage besteht insgesamt aus 22 Etagen. Davon werden 6 Etagen von einem Hotel genutzt. In drei Etagen sind Räumlichkeiten an eine Klinik vermietet. In 13 Etagen befinden sich Wohnungen. In einem Nebengebäude ist ein Konferenzzentrum untergebracht. 2008/2009 wurde das Hotel, insbesondere die Hotelküche umgebaut.

Laute Klimaanlage und Gerüche aus der Hotelküche – Kläger mindert Miete

Ab Mai 2009 rügte der Mieter verschiedene Mängel und behielt einen Teil der Bruttomiete, die zu dem Zeitpunkt ca. 1.300 Euro betrug, ein. Die neu installierte Klimaanlage auf dem Dach des Nebenhauses mache Krach. Aus der Küche höre man Lärm, Küchengerüche gelangten in seine Wohnung, die Heizkörper rauschten laut.

Kläger beanstandet zudem Lärm durch Biergarten

In den Sommermonaten komme es zu Lärmbelästigungen durch einen neu eingerichteten Biergarten. Die Kinder spielten bis spät in die Nacht. Partylärm aus der Gegend hindere am Einschlafen und es liege überall Müll herum. Das im Haus befindliche Schwimmbad habe nicht genutzt werden können auf Grund der vielen Gäste des Hotels.

Vermieterin: Kläger wusste, dass Wohnung in Hotelanlage liegt

Die Vermieterin verlangte ihre Miete. Dem Kläger sei schließlich bekannt gewesen, dass er eine Wohnung in einer Hotelanlage miete. Ansonsten bestreite sie die Mängel.

Gericht stimmt Mietminderung wegen Gerüchen und Lärmbelästigung durch Heizung und Klimaanlage zu

Der zuständige Richter beim Amtsgericht München gab beiden nur zum Teil Recht:

Nach Anhörung verschiedener Zeugen kam er zu der Überzeugung, dass von der neuen Lüftung auf dem Nachbardach tatsächlich erhebliche Lärmbelästigungen ausgingen. Das gleich gelte für die Küchengerüche, die nunmehr in die Wohnung gelangten und die rauschenden Heizkörper.

Veränderungen am Gebäude, die durch Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, können nicht unterlassen werden

Weitere Minderungsgründe bestünden allerdings nicht. Bei der Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache beeinträchtigt werde, seien auch die weiteren Umstände des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Dabei seien solche Umstände hinzunehmen und stellten keinen Mietmangel dar, mit denen der Mieter rechnen musste bzw. die sich innerhalb der zu erwartenden Entwicklung hielten. Insbesondere könne der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden, unterlasse.

Party- und Biergartenlärm ist lagebedingt hinzunehmen

Das Hotel habe von Anfang an bestanden. Die Wohnung sei eng in das Hotel eingebettet. Von dem Hotel ausgehende Gerüche und Geräusche seien daher, wenn und soweit sie sich in dem für ein solches Hotel zu erwartenden Rahmen bewegten, hinzunehmen. Dabei sei auch eine gewisse Entwicklung des Hotels mit umfasst. Die Einrichtung des Biergartens im Innenhof gehöre – noch dazu in München – zu den üblichen und zu erwartenden Entwicklungen. Auch der Partylärm sei lagebedingt hinzunehmen. Die Hotelanlage befinde sich in zentraler Lage. Die damit einhergehende Infrastruktur biete zwangsläufig Vor– und Nachteile. Dass sich in einer solchen Lage Lokale und Kinos ansiedeln und sich auch ein Nachtleben entwickle, sei Teil des sozialen Lebens, das sich in warmen Sommernächten auch im Freien abspiele. Dies müsse ein Mieter, der dorthin ziehe, auch hinnehmen.

Wohnsituation in Hotel ist nicht mit normaler Wohnanlage gleichzusetzen

Auch mit Hotelgästen müsse gerechnet werden. In einem Hotel herrsche eben nicht die gleiche Wohnsituation wie in einer normalen Wohnanlage.

Kinderlärm ist ebenfalls hinzunehmen

Kinderlärm berechtige ebenfalls nicht zur Minderung. Grundsätzlich seien Kinder ein fester Bestandteil des sozialen Lebens. Dazu gehöre sowohl der natürliche Spiel- und Bewegungstrieb als auch ihr geringeres Lärmempfinden. Der beim Spielen entstehende Lärm sei Ausdruck des kindlichen Lebens und der Lebensfreude. Das gelte natürlich auch und umso mehr in einer derartigen Wohnanlage. Zum einen müsse mit Gästen mit Kindern gerechnet werden. Zum anderen befänden sich auch die Kinder im Urlaub, was andere Ruhezeiten und späteres Zubettgehen einschlösse.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 27.09.2010
Quelle: Amtsgericht München/ra-online

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR)
Jahrgang: 2011, Seite: 356
IMR 2011, 356

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Dokument-Nr.: 10317 Dokument-Nr. 10317

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