Mietzahlungspflicht eines Gewerbemieters trotz behördlich angeordneter Ladenschließung aufgrund von Virus-Pandemie

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Während der Corona-Pandemie musste eine Mieterin von Gewerberäumen ihren Laden aufgrund behördlicher Anordnung im Frühjahr 2020 für etwa 4 ½ Wochen schließen. Die Mieterin stellte für diesen Zeitraum die Mietzahlung ein. Die Vermieter waren damit jedoch nicht einverstanden und erhoben Klage auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Kein Recht zur Einstellung der Mietzahlung

Das Landgericht Heidelberg entschied zu Gunsten der Vermieter. Ihnen stehe ein Anspruch auf die ausstehenden Mietzahlungen zu. Die Mieterin habe die Zahlungen nicht wegen der Ladenschließung einstellen dürfen.

Keine Mietminderung wegen Ladenschließung

Nach Auffassung des Landgerichts sei die Miete wegen der Ladenschließung nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert gewesen. Es liege nämlich kein Mietmangel vor. Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkungen können nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache in Zusammenhang stehen. So lag der Fall hier nicht. Die behördlich angeordnete Ladenschließung zum Schutz der Bevölkerung vor dem Corona-Virus knüpfe nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache. Die Mietsache sei zum vermieteten Zweck in gleicher Weise geeignet wie vor dem hoheitlichen Einschreiten. Untersagt sei lediglich dessen Betrieb und zwar losgelöst von Fragen der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand falle in den Risikobereich des Mieters.

Keine Befreiung von Mietzahlungspflicht wegen Unmöglichkeit zur Gebrauchsüberlassung

Die Mieterin sei auch nicht gemäß § 326 Abs. 1 BGB von der Mietzahlungspflicht befreit gewesen, so das Landgericht, weil den Vermietern die Gebrauchsüberlassung unmöglich war. Denn dies sei den Vermietern nicht unmöglich gewesen. Wie auch im Rahmen des § 536 BGB können nur solche Störungen zu einer Unmöglichkeit führen, die in der Beschaffenheit, der Lage oder dem Zustand der Mietsache begründet sind. Der Umstand, dass die Nutzung für die Mieterin nicht wie von ihr beabsichtigt möglich war, habe aber nicht an der Mietsache selbst gelegen.

Keine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Nach Ansicht des Landgerichts komme auch nicht eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht. Denn der Mieterin sei es unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar, an der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht festzuhalten. Der Mieter trage grundsätzlich das Verwendungsrisiko. Hinzu komme maßgeblich, dass die Mieterin eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung weder dargelegt noch bewiesen hat. Allein der Verweis auf Umsatzrückgänge oder Umsatzverluste ohne Gegenüberstellung der ersparten Mitarbeiterkosten durch die Inanspruchnahme von Kurzarbeit und etwaiger Rücklagen genüge nicht. Zudem spreche entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit der begrenzte Zeitraum der Ladenschließung von nur 4 ½ Wochen.