Freiwillige Schließung von Büroräumen aufgrund von Virus-Pandemie rechtfertigt keinen Mietzahlungsstopp

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Betreiberin einer Kette von Werkstätten entschloss sich im Frühjahr 2020 aufgrund der Corona-Pandemie dazu, ihre Firmenzentrale für etwa 1 ½ Monate zu schließen und die Mitarbeiter bis auf eine Notbesetzung ins Homeoffice zu schicken. Die Zentrale lag in einer angemieteten Immobilie. Die Firmenbetreiberin war nunmehr der Ansicht, für den Zeitraum der Büroschließung keine Miete zahlen zu müssen und klagte auf Rückzahlung der geleisteten Miete. Sie verwies unter anderem auf Umsatzeinbußen in Höhe von 10 bis 15 %.

Kein Anspruch auf Rückzahlung der Miete

Das Landgericht Mannheim entschied gegen die Klägerin. Ihr stehe kein Anspruch auf Rückzahlung der Miete für den Zeitraum der Büroschließung zu. Zunächst sei die Mietsache nicht mit einem Mangel im Sinne von § 536 BGB behaftet gewesen. Auch die Beschränkung des Kündigungsrechts nach Art. 240 § 2 EGBGB hebe nicht die Mietzahlungspflicht des Mieters aufgehoben oder eingeschränkt.

Keine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Nach Auffassung des Landgerichts komme zudem keine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB in Betracht. Es sei zu beachten, dass im Rahmen eines Mietvertrags der Mieter das Risiko aller betriebsbezogenen Umstände trage, also insbesondere das sogenannte Verwendungsrisiko. Der vorliegende Fall rechtfertige keine Abweichung von der Risikoverteilung. Der Klägerin sei ein Festhalten an der Mietzahlungspflicht nicht unzumutbar. Die Klägerin habe zwar, wie die gesamte Wirtschaft, Umsatzeinbußen wegen der Gesamtsituation erlitten. Dies bedinge aber keinen Anpassungsanspruch gegenüber der beklagten Vermieterin. Denn auch die Folgen einer Wirtschaftskrise aus anderen Gründen würden nicht zu einer Vertragsanpassung führen. Bei Umsatzeinbußen von 10 bis 15 % sei noch nicht von einer Unzumutbarkeit auszugehen.