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Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.01.2006
VIII ZR 3/05 -

BGH entscheidet über Kündigungsverzicht bei Staffelmietverträgen - BGH begrenzt Kündigungsverbot

Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren ist unwirksam

In (Formular-) Mietverträgen darf die Kündigung für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Wenn die Dauer des vereinbarten Kündigungsverzichts länger ist, ist die gesamte Klausel unwirksam. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor.

Im entschiedenen Fall lautete die Formulierung im Mietvertrag: "Die Parteien sind sich darüber einig, dass in Abänderung des Mietvertrages eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird." Trotzdem kündigten die Mieter ein halbes Jahr nach Vertragsbeginn und zogen wenig später aus. Mehrere Monate stand die Wohnung leer. Der Vermieter verlangte von den Mietern die Miete für den Zeitraum, in dem die Wohnung leer stand. Der BGH wies die Klage des Vermieters ab. Er führte aus, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam sei, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (siehe auch Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04). Diese Grundsätze würden auch bei einem Kündigungsverzicht in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietvertrages gelten. Wenn die Dauer des formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den Zeitraum von vier Jahren übersteige, so ist sie nicht nur hinsichtlich des über das Höchstmaß überschreitenden Zeitraums unwirksam, sondern sei insgesamt unwirksam.

Eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel käme auch deshalb nicht in Betracht, da ansonsten dem Klauselverwender die Möglichkeit eröffnet würde, bei der Aufstellung seiner Konditionen unbedenklich über die Grenze des Zulässigen hinauszugehen, ohne mehr befürchten zu müssen, als dass die Benachteiligung seines Vertragspartners durch das Gericht auf ein gerade noch zulässiges Maß zurückgeführt werde.

Vorinstanzen:

LG Mainz; AG Mainz

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der Leitsatz

BGB § 557 a Abs. 3, Abs. 4; § 307 Abs. 1 Satz 1

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557 a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung - § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG - entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557 a BGB nicht übertragen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 24.02.2006
Quelle: ra-online

Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
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 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2006, Seite: 254
NZM 2006, 254
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2006, Seite: 152
WuM 2006, 152

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Dokument-Nr.: 1935 Dokument-Nr. 1935

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