BGH: Mietpreisbremse findet auf Miet­erhöhungs­vereinbarung während laufenden Mietverhältnis keine Anwendung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2017 stimmten die Mieter einer Wohnung in Berlin einem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin zu. Die Wohnung lag gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Im Jahr 2018 traten die Mieter Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse an eine Inkassofirma ab, die sodann Ansprüche gegen die Vermieterin geltend machte. Da die Vermieterin die Ansprüche nicht anerkannte, erhob die Inkassofirma Klage. Sowohl das Amtsgericht Berlin-Wedding als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Dagegen richtete sich die Revision der Inkassofirma.

Keine Anwendbarkeit der Vorschriften zur Mietpreisbremse

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Ansprüche wegen des behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse bestehen nicht. Denn die diesbezüglichen Vorschriften seien hier nicht anwendbar, weil die beanstandete Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auch einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung beruhe, für die die Regelungen der §§ 556 d ff. BGB nicht gelten. Durch die Zustimmung der Mieter zum Mieterhöhungsverlangen sei eine wirksame Vereinbarung über die erhöhte Miete zustande gekommen, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstelle.

Keine entsprechende Anwendung der Vorschriften

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs komme eine entsprechende Anwendung der Vorschriften nicht in Betracht. Es fehle insofern an einer dafür erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe deutlich gemacht, dass die Vorschriften zur Mietpreisbremse nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn und gerade nicht für Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis gelten sollen. Zudem bestehe für eine entsprechende Anwendung keinen Bedarf, da ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis die begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des Verlustes seiner Mietwohnung ablehnen könne.

Keine Verschleierungsabsicht bei Mieterhöhung um rund 10 % nach einem Jahr

Soweit die Klägerin der Beklagten vorwarf, durch die Mieterhöhung eine etwaige teilweise Unwirksamkeit der bisherigen Miethöhe verschleiern zu wollen, folgte der Bundesgerichtshof dem nicht. Eine solche Verschleierungsabsicht könne bei einem Mieterhöhungsverlangen von rund 10 % nach einer Mietzeit von mehr als einem Jahr nicht angenommen werden, selbst wenn der Mieterhöhungsbetrag niedriger sein sollte als eine etwa nach § 556 d Abs. 1 BGB überhöhte Miete.