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Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.05.2010
VIII ZR 122/09 -

BGH: Begründung einer Mieterhöhung kann durch "Typengutachten" über vergleichbare Wohnungen erfolgen

Sachverständigen­aussage über tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete ausreichend

Die formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungs­verlangens gegenüber einem Wohnungsmieter können auch durch ein Sachverständigen­gutachten erfüllt werden, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht.

Die Beklagte des zugrunde liegenden Falls ist Mieterin einer von der klagenden Immobiliengesellschaft vermieteten Wohnung in Bad Homburg. Die Vermieterin verlangt Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 € ab dem 1. April 2008. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Es handelt sich um ein "Typengutachten". Das heißt, das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Mieterin stimmte der beabsichtigen Mieterhöhung nicht zu. Sie meint, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Das Amtsgericht ist dem nicht gefolgt und hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der Vermieterin stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieterin hat das Landgericht zurückgewiesen.

Mieterhöhungsverlangen erfüllt formelle Anforderungen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete laut BGB

Auch die Revision der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin die formellen Anforderungen des § 558 a BGB* erfüllt. Mit der nach dieser Vorschrift erforderlichen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung benötigt. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist die Begründungspflicht erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.

Für Gutachten herangezogene Wohnung kann aus eigenem Bestand des Vermieters stammen

Im entschiedenen Fall genügt das Gutachten den danach zu stellenden Anforderungen. Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können auch – wie im entschiedenen Fall – aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen.

§ 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. …

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. …

Erläuterungen

* - § 558 a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) …

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 19.05.2010
Quelle: ra-online, BGH

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Bad Homburg, Urteil vom 26.09.2008
    [Aktenzeichen: 2 C 1613/08]
  • Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 21.04.2009
    [Aktenzeichen: 2-17 S 127/08]
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Immobilien- und Mietrecht (IMR)
Jahrgang: 2010, Seite: 504
IMR 2010, 504
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2010, Seite: 978
MDR 2010, 978
 | Zeitschrift: NJW-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht (NJW-RR)
Jahrgang: 2010, Seite: 1162
NJW-RR 2010, 1162
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2010, Seite: 576
NZM 2010, 576

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