Hoher Verwaltungsaufwand einer Wohnungs­genossen­schaft aufgrund Rechts­streitig­keiten mit Mieter rechtfertigt kein Miet­erhöhungs­verlangen nur gegenüber diesem Mieter

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung erhielten im September 2012 von ihrer Vermieterin, einer gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaft, ein Mieterhöhungsverlangen. Die Vermieterin verlangte die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von ca. 383 EUR. Alle anderen Mieter erhielten kein Mieterhöhungsverlangen. Die Vermieterin begründete dies damit, dass es in den vergangenen Jahren zu einer Vielzahl von außergerichtlichen und gerichtlichen Rechtsstreitigkeiten mit den Mietern gekommen sei und dies einen erhöhten Verwaltungsaufwand nach sich gezogen habe. Die Mieter sahen darin einen Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz und weigerten sich daher der Mieterhöhung zuzustimmen. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage.

Kein Anspruch auf Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete

Das Amtsgericht Köln entschied gegen die Vermieterin. Ihr habe kein Anspruch auf Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 588 BGB zugestanden. Denn das Mieterhöhungsverlangen habe gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen. Ohne sachlichen Grund dürfe die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genossenschaftsmitglied nicht verlangt werden. Ein solcher sachlicher Grund habe hier nicht vorgelegen.

Hoher Verwaltungsaufwand aufgrund Rechtsstreitigkeiten rechtfertigt keine Ungleichbehandlung

Ein sachlicher Grund für eine Ungleichbehandlung liege zum Beispiel dann vor, so das Amtsgericht, wenn ein Mieterhöhungsverlangen nur an dem Mieter gerichtet werde, der infolge von Modernisierungsarbeiten von seinem gesetzlichen Minderungsrecht Gebrauch gemacht habe (BGH, Urt. v. 14.10.2009 - VIII ZR 159/08 -). Ein sachlicher Grund liege dagegen dann nicht vor, wenn es aufgrund von Rechtsstreitigkeiten zu einem erhöhten Verwaltungsaufwand komme. Es gehöre zum allgemeinen Risiko und dem Geschäftsbetrieb eines Vermieters, mit Forderungen der Mieter konfrontiert zu werden.

Mieterhöhung aufgrund Rechtstreitigkeiten stellt unzulässige Sanktion dar

Würde man den Verwaltungsaufwand als sachlichen Grund für eine selektive Mieterhöhung zulassen, bestünde nach Ansicht des Amtsgerichts die Gefahr, dass Mieter nicht mehr von ihren Rechten Gebrauch machen. Die Mieter müssten fürchten, bei zu häufigen Auseinandersetzungen wegen eines dadurch bedingten erhöhten Verwaltungsaufwandes zu Mieterhöhungen herangezogen zu werden. Dies würde auf eine unzulässige Sanktion hinauslaufen.