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Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 28.06.2011
I-7 U 54/10 -

OLG Hamm: Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses aus Konkurrenzschutzgründen unwirksam

Treffen von Regelungen für ausreichenden Konkurrenzschutz ist nicht Aufgabe des Vermieters

Eine aus Konkurrenzschutzgründen erklärte Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses ist unwirksam. Kommt es in einem Haus mit Gewerberäumen unter den Mietern zu Unstimmigkeiten wegen ähnlich gelagerter Tätigkeiten, haben die Gesellschafter untereinander durch entsprechende Regelungen für ausreichenden Konkurrenzschutz zu sorgen. Dies geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm hervor.

Die Klägerin des zugrunde liegenden Streitfalls vermietete an die Beklagte, eine Rechtsanwalts- und Notargesellschaft, Büroräume sowie im gleichen Objekt weitere Räume an eine Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatergesellschaft. Die Gesellschaften hatten sich zuvor zeitweise zur gemeinsamen Berufsausübung zusammengeschlossen. Nach ihrer Trennung bot die Wirtschaftprüfungs- und Steuerberatergesellschaft in ihren Büroräumen auch Rechtsdienstleistungen an. Die Beklagte sah darin eine Verletzung des mietvertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes, kündigte den Mietvertrag und stellte die Mietzahlungen ein.

Vermieterin klagt erfolgreich auf Zahlung der rückständigen Miet- und Nebenkosten

Die rückständige Miete in Höhe von etwa 660.000 Euro sowie rückständige Nebenkosten in Höhe von etwa 94.000 Euro klagte die Vermieterin erfolgreich von der Rechtsanwalts- und Notargesellschaft, sowie deren Gesellschaftern, dem ehemaligen Notar Dr. N. aus Dortmund, sowie einem weiteren – zwischenzeitlich durch einen Vergleich aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen - Gesellschafter ein.

Befristeter Mietvertrag kann nicht vorzeitig durch ordentliche Kündigung beendet werden

Die erklärte fristlose Kündigung sei unwirksam, führte der Oberlandesgericht Hamm nach umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls und Abwägung der beiderseitigen Interessen aus. Die Vermieterin sei nicht verpflichtet, Konkurrenzschutz gegenüber der weiteren Mieterin, der Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft zu gewähren. Es obliege vielmehr den Gesellschaftern untereinander und nicht dem Vermieter durch entsprechend Regelungen für ausreichenden Konkurrenzschutz zu sorgen. Da der Mietvertrag auf zehn Jahre befristet war, könne das Mietverhältnis auch nicht vorzeitig durch ordentliche Kündigung beendet werden.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 29.06.2011
Quelle: Oberlandesgericht Hamm/ra-online

Vorinstanz:
  • Landgericht Dortmund, Urteil vom 30.04.2010
    [Aktenzeichen: 3 O 99/08]
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