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Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.11.2010
VIII ZR 330/09 -

BGH: Miete darf erst nach vorheriger Mangelanzeige beim Vermieter gemindert werden - Zum Zurück­behaltungs­recht des Mieters

Das Zurück­behaltungs­recht des Mieters kann die ihm zukommende Funktion nur erfüllen, wenn dem Vermieter der Mangel bekannt ist

Wenn eine Wohnung einen Mangel aufweist, kann der Mieter sein Zurück­behaltungs­recht (bzw. eine Mietminderung) erst dann geltend machen, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Die Beklagten des zugrunde liegenden Falls sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern.

LG Berlin: Mieter können sich auf Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich Mietzahlung berufen

Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht Schöneberg hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht Berlin hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es war der Auffassung, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten.

BGH: Zurückbehaltungsrecht eines Mieters aufgrund von Mängeln erst nach Mängelanzeige bei Vermieter

Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des – dem Vermieter zuvor nicht bekannten – Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB* dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.

Erläuterungen

* - § 320 BGB: Einrede des nichterfüllten Vertrags

(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. (…)

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 03.11.2010
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 05.12.2007
    [Aktenzeichen: 12 C 368/07]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 06.11.2009
    [Aktenzeichen: 63 S 17/08]
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ZMR 2011, 275

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Kommentare (2)

 
 
StahlWind schrieb am 09.01.2019

Und erneut ein Fehlurteil, der Mieter HAT ab Zeitpunkt des Mietmangels eine geminderte Miete zu zahlen, nicht, er kann, oder darf, oder sollte §536 BGB

Das ist die logische Maßnahme auf §535 in der der Vermieter den Gebrauch der Wohnung zu sichern hat.

§535 BGB

1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Ich dachte Richter wären an das Gesetz gebunden!?

Grundgesetz?

John Clarc antwortete am 09.01.2019

Sie scheinen den wichtigsten Punkt des Urteils überlesen zu haben: Der Mieter hat den Mietmangel anzuzeigen bevor er die Miete kürzt. In diesem Fall wurde der Mangel nicht angezeigt und der Mieter hat somit, aus Sicht des Vermieters, grundlos die Miete nicht gezahlt. Von daher eine vollkommen richtige Entscheidung.

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