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Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.09.2018
- VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 -
Fristlose Kündigung für Wohnraummietverhältnis kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden
Ordentliche Kündigung läuft nach Schonfristzahlung und daraus resultierender Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht "ins Leere"
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann.
In beiden zugrunde liegenden Verfahren hatten die Beklagten, Mieter von Wohnungen in Berlin, jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die jeweiligen Kläger als Vermieter die
Räumungsklagen in den Vorinstanzen erfolglos
Das Berufungsgericht wies die jeweils von den Vermietern erhobenen Räumungsklagen ab. Zwar seien die Vermieter aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung und Herausgabe der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen (sogenannte Schonfristzahlung). Die daneben - von den Amtsgerichten in beiden Verfahren noch als wirksam erachteten - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573 c BGB) gingen demgegenüber "ins Leere", weil das jeweilige
Auch hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann wirksam sein
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene
Ordentliche Kündigung soll nach Vermieterwillen auch nach Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zum Zuge kommen
Ein vom Mieter herbeigeführter Ausgleich der Rückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lässt die durch eine außerordentliche
Schonfristzahlung macht ordentliche Kündigung nicht unwirksam
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle also nicht zur Folge, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene
Rückweisung der Sache an das Berufungsgericht
Aus den vorgenannten Gründen hat der Bundesgerichtshof die Berufungsurteile in beiden Verfahren aufgehoben und die Sachen jeweils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit dieses nunmehr Feststellungen dazu treffen kann, ob die jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllen und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuwidrig erscheinen lässt.
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) 1 Jede Vertragspartei kann das
(2) 1 Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
[...]
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist
[...]
2 Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3 Sie wird
[...]
§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
[...]
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
[...]
2. 1 Die Kündigung wird auch dann
§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) 1 Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. [...]
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat [...].
§ 573 c BGB Fristen der ordentlichen Kündigung
(1) 1 Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 2 Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
[...]
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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 20.09.2018
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online
- Amtsgericht Pankow/Weißensee, Urteil vom 30.03.2017
[Aktenzeichen: 102 C 333/16] - Bei Zahlungsrückstand des Mieters ist nur fristlose Kündigung und nicht gleichzeitig erklärte fristgemäße Kündigung wirksam
(Landgericht Berlin, Urteil vom 13.10.2017
[Aktenzeichen: 66 S 90/17]) - Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 12.06.2017
[Aktenzeichen: 7 C 9/17] - Landgericht Berlin, Urteil vom 15.11.2017
[Aktenzeichen: 66 S 192/17]
- Geringfügig verzögerte Mietzahlungen über kurzfristigen Zeitraum von wenigen Monaten rechtfertigen weder fristlose noch ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
(Landgericht Berlin, Urteil vom 29.11.2016
[Aktenzeichen: 67 S 329/16]) - BGH: Unwirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt vollständigen Ausgleich der Mietrückstände voraus
(Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.08.2016
[Aktenzeichen: VIII ZR 261/15])
Jahrgang: 2018, Seite: 714 WuM 2018, 714 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2018, Seite: 758 WuM 2018, 758
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Dokument-Nr. 26462
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