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Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2005
VIII ZR 199/04 -

Einseitige 'Mieterhöhungsklausel' in Mietvertrag über Wohnraum ist unwirksam

BGH gewährt Mietern Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten

Der Wohnraummietvertrag der Klägerin enthielt die Klausel, dass der Vermieter (Beklagter) alle zwei Jahre dazu berechtigt sein sollte, die Höhe der Miete zu prüfen und neu festzulegen. Innerhalb weniger Jahre erhöhte der Beklagte darauf hin die Miete von anfangs ca. 330 € auf zuletzt ca. 550 €. Nachdem die Klägerin über einen Zeitraum von vier Jahren die jeweils erhöhte Miete vorbehaltlos gezahlt hatte, verklagte sie schließlich den Vermieter auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten in Höhe von ca. 11.000 €. Sie hatte in allen Instanzen, zuletzt beim BGH, Erfolg.

Das Gericht hält die Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter einseitig zu Mieterhöhungen berechtigt ist, für unwirksam, da sie gegen § 557 IV BGB (früher: § 10 I MHG - Miethöhegesetz) verstoße. Nach dieser Vorschrift ist eine zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichende Vereinbarung über Mieterhöhungen unwirksam.

Das Gesetz regele abschließend diejenigen Fälle, in denen die Miete einseitig erhöht werden dürfe, etwas anderes könne nur gelten, wenn der Mieter während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zugestimmt habe. Eine solche Zustimmung durch schlüssiges Verhalten sei jedoch in den zunächst vorbehaltlos erfolgten Zahlungen durch die Klägerin nicht zu sehen.

Der Beklagte durfte diesem Verhalten der Klägerin deshalb keine konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen entnehmen, weil seine einseitige Neufestsetzung der Miethöhe schon kein Angebot auf den Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung dargestellt habe. Denn aus der Sicht der Klägerin habe der Beklagte insoweit lediglich von seinem einseitigen Bestimmungsrecht Gebrauch gemacht, so dass die Klägerin sich schon aufgrund dieser einseitigen Erklärung des Beklagten zur Zahlung der höheren Miete verpflichtet fühlen musste.

Auch eine Umdeutung der nichtigen rechtsgeschäftlichen Erhöhungserklärung gem. § 140 BGB in ein annahmebedürftiges Vertragsangebot komme in diesem Fall schon deshalb nicht in Betracht, weil der Beklagte sich selbst zweifelsohne für berechtigt gehalten habe, die Miete durch einseitige Erklärung zu erhöhen.

Eine Verwirkung des Rückzahlungsanspruchs der Klägerin scheide aus, da es sich insoweit nicht um eine 'illoyale' Verspätung der Rechtsausübung handle. Dies deshalb, weil dem Verhalten der Klägerin anlässlich der vorbehaltlosen Mietzahlungen aus den genannten Gründen nicht eine Erklärungswirkung dahingehend beigemessen werden könne, sie sei mit der Mieterhöhung einverstanden gewesen.

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der Leitsatz

BGB § 557

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, zur Veröffentlichung bestimmt).

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 05.09.2005
Quelle: ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Mannheim, Entscheidung
  • Landgericht Mannheim, Urteil vom 23.06.2004
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