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Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.02.2008
VIII ZR 139/07 -

Gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht kann nicht geklagt werden

Abmahnung hat keinen rechtlichen Vorteil für den Vermieter

Ein Mieter kann nicht gerichtlich gegen eine Abmahnung, die der Vermieter ausgesprochen hat, vorgehen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Es ist auch unerheblich, ob die Abmahnung berechtigt oder unberechtigt war.

Der Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.

Sachverhalt

Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit einem als Abmahnung bezeichneten Schreiben teilte die Beklagte ihm mit, dass sie eine Beschwerde über ihn wegen Ruhestörung, häufig durch ein überlaut eingestelltes Fernsehgerät, erhalten habe. Für den Fall einer erneuten Beschwerde drohte sie ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrags an. Der Kläger macht geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei. Mit der Klage beantragt er, die Abmahnung zu "beseitigen", hilfsweise sie zu unterlassen; weiter hilfsweise begehrt er die Feststellung ihrer Unrechtmäßigkeit.

Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg.

BGH: Mieter kann keine Beseitigung der Abmahnung verlangen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von der beklagten Vermieterin ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war. Auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist im Mietvertragsrecht nicht geregelt und lässt sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich darin, ihm ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlangt dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr muss er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es – etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten – auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankommt.

Folgen der mietrechtlichen Abmahnung unterscheiden sich von der arbeitsrechtlichen Abmahnung

Die davon abweichende Beurteilung der Folgen einer fehlerhaften Abmahnung im Arbeitsrecht lässt sich auf das Mietvertragsrecht nicht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer zwar ein Beseitigungsanspruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt. Grundlage dessen ist jedoch eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers, die im Mietvertragsrecht – wenn überhaupt – jedenfalls nicht in einem annähernd vergleichbaren Maße besteht.

Die hilfsweise erhobene Feststellungsklage ist unzulässig, weil eine solche Klage gemäß § 256 Abs. 1 ZPO nur die Feststellung eines Rechtsverhältnisses zum Gegenstand haben kann. Dem Kläger ging es aber nicht darum, die mietvertragliche Zulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs der Mietsache oder dessen Grenzen klären zu lassen. Vielmehr wollte er mit seinem Feststellungsbegehren lediglich die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Vertragsverletzung begangen hat oder nicht; dies kann jedoch nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein.

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der Leitsatz

BGB §§ 541, 543; ZPO § 256

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 20.02.2008
Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 34/08 des BGH vom 20.02.2008

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Köln, Urteil vom 22.03.2006
    [Aktenzeichen: 217 C 206/05]
  • Landgericht Köln, Urteil vom 03.05.2007
    [Aktenzeichen: 1 S 150/06]
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Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
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 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
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 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
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 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
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 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
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ZMR 2008, 446

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Dokument-Nr.: 5632 Dokument-Nr. 5632

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