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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2008
VIII ZR 126/07 -

Vorkaufsrecht eines Reihenhausmieters bei Realteilung des Grundstücks

Der Mieter eines Reihenhauses ist gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt und genießt Kündigungsschutz nach Maßgabe des § 577 a BGB, wenn der Vermieter eine Realteilung des Gesamtgrundstücks beabsichtigt. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Es kann nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollte, bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks aber bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat, entschied der BGH. Die Interessenlage ist in beiden Fällen (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits) im Wesentlichen gleich.

Die Klägerin ist Mieterin eines Reihenhauses in der "Lentze Siedlung" in Berlin. Die beklagte Vermieterin ist seit Anfang März 2005 Eigentümerin des ungeteilten Gesamtgrundstücks der Siedlung. Die Beklagte möchte das Gesamtgrundstück in Einzelgrundstücke real aufteilen und diese veräußern. Die Klägerin hat Klage auf Feststellung erhoben, dass ihr für diesen Fall ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und Kündigungsschutz gemäß § 577 a BGB zustehe.

Vorinstanzen wiesen die Klage ab

Die Vorinstanzen haben die Klage mit der Begründung abgewiesen, nach dem Wortlaut der §§ 577, 577a BGB stünden die dort bezeichneten Rechte dem Mieter nur im Falle der Begründung von Wohnungseigentum, nicht aber im Falle einer Realteilung zu.

BGH sieht Gesetzeslücke und schließt diese durch analog Anwendung der §§ 577, 577a BGB

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter eines Reihenhauses auch dann gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt ist und Kündigungsschutz nach Maßgabe des § 577 a BGB genießt, wenn der Vermieter eine Realteilung des Gesamtgrundstücks beabsichtigt. Insoweit liegt eine Gesetzeslücke vor, die - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - durch entsprechende Anwendung der §§ 577, 577a BGB zu schließen ist.

BGH: Gesetzgeber wollte nicht nur Mieter bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen

Es kann nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollte, bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks aber bewusst vom Schutz des Mieters abgesehen hat. Die Interessenlage ist in beiden Fällen (Umwandlung in Wohnungseigentum einerseits, Realteilung eines Grundstücks andererseits) im Wesentlichen gleich. Aus der Sicht des Mieters macht es keinen Unterschied, ob das von ihm gemietete Reihenhaus in Wohnungseigentum umgewandelt oder durch reale Teilung Bestandteil eines selbständigen Grundstücks wird. In beiden Fällen steht dem Mieter nach dem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf berufen könnte. Auch das Interesse des Mieters, durch Ausübung des Vorkaufsrechts selbst das Eigentum an dem von ihm bewohnten Reihenhaus zu erwerben, ist im Falle einer Realteilung nicht geringer als im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum.

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der Leitsatz

BGB §§ 577, 577a

Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB (Vorkaufsrecht des Mieters, Kündigungsbeschränkungen zu Lasten des Erwerbers) finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 28.05.2008
Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 95/08 des BGH vom 28.05.2008

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 30.05.2006
    [Aktenzeichen: 4 C 5/06]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 23.02.2007
    [Aktenzeichen: 63 S 287/06]
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