Missverhältnis zwischen ortsüblicher Marktmiete und tatsächlicher Miete um mehr als 50 % führt insoweit zur Unwirksamkeit des Wohnungs­mietvertrags

In dem zugrunde liegenden Fall verklagte ein Jobcenter die Vermieter mehrerer Wohnungen auf Rückzahlung überbezahlter Mieten. Denn nach Ansicht des Jobcenters seien die Mieten deutlich überhöht gewesen.

Amtsgericht gab Klage statt

Das Amtsgericht Hamburg-Altona gab der Klage statt. Den Mietern der Wohnungen habe gemäß § 812 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung zugestanden, da die entsprechenden Mietverträge gemäß § 138 Abs. 2 BGB unwirksam gewesen seien. Die Mieten haben in einem auffälligen Missverhältnis zum überlassenen Wohnraum gestanden, da die laut Mietvertrag geschuldeten Mieten die angemessenen Mieten um deutlich mehr als 50 % überstiegen haben. Nach § 33 SGB II seien die Rückzahlungsansprüche der Mieter auf das Jobcenter übergegangen. Gegen diese Entscheidung legten die Vermieter Berufung ein.

Landgericht bejaht Anspruch auf Rückzahlung überbezahlter Mieten

Das Landgericht Hamburg bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung der Vermieter zurück. Das Jobcenter habe gemäß § 33 SGB II aus übergegangenem Recht die Rückzahlungsansprüche der Mieter geltend machen dürfen. Die Ansprüche auf Rückzahlung der überbezahlten Mieten habe sich wiederum aus § 812 Abs. 1 BGB ergeben.

Unwirksamkeit der Mietverträge aufgrund Wuchers

Übersteige die laut Mietvertrag geschuldete Miete um mehr als 50 % die angemessene Miete, so das Landgericht, liege ein auffälliges Missverhältnis im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB und somit Wucher vor. Als Vergleichsmiete sei die ortsübliche Marktmiete heranzuziehen. Diese richte sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Unerheblich seien die Eigenschaften der Mieter. Da im vorliegenden Fall die tatsächlich gezahlten Mieten um deutlich mehr als 50 % über der ortsüblichen Marktmiete gelegen haben, seien die entsprechenden Mietverträge insoweit gemäß § 138 Abs. 2 BGB unwirksam gewesen.