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Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.09.2009
VIII ZR 275/08  -

BGH zur Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

Nutzbarkeit der Räume ist nicht eingeschränkt

Die Grundfläche von Mieträumen, die öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen unterliegen, ist dennoch in die Wohnfläche einzurechnen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Die Kläger waren von Januar 1989 bis Dezember 2007 Mieter eines Einfamilienhauses der Beklagten in München. Nach § 1 des Mietvertrages beträgt die Wohnfläche 129,4 m². Im Dachgeschoss befinden sich Räume, die von den Klägern bis etwa 2005 als Wohnraum genutzt wurden. Die Kläger machen geltend, dass diese Räume wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet und daher nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen seien. Die Wohnfläche betrage danach tatsächlich nur 108,6 m² und weiche somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab.

Kläger verlangen Rückzahlung überzahlter Mieten

Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 3.384 € sowie die Feststellung begehrt, dass sie ab November 2007 nur zur Zahlung einer Miete in Höhe von 372,13 € zuzüglich Betriebskosten verpflichtet sind. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung berechtigen nicht zur Mietminderung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mietminderung wegen einer zu geringen Wohnfläche ausscheidet. Das Berufungsgericht hat zu Recht die auf die ausgebauten Räume im Dachgeschoss entfallende Fläche bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche berücksichtigt. Es ist im Rahmen der Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass die Räume im Dachgeschoss zu Wohnzwecken, also als Wohnraum vermietet wurden. Das Berufungsgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen die Kläger nicht zur Minderung berechtigen, weil die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war. Die Revision der Kläger hatte daher keinen Erfolg.

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der Leitsatz

BGB § 536 Abs. 1 Satz 1

a) Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

b) Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13).

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 16.09.2009
Quelle: ra-online, BGH

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht München, Urteil vom 12.03.2008
    [Aktenzeichen: 414 C 28869/07]
  • Landgericht München I, Urteil vom 08.10.2008
    [Aktenzeichen: 14 S 5934/08]
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Dokument-Nr.: 8471 Dokument-Nr. 8471

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