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Bundesgerichtshof, Urteil vom 02.03.2011
VIII ZR 164/10 -

BGH: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung zulässig

Ankündigungspflicht dient Mieter nur dazu, sich auf Baumaßnahmen in seiner Wohnung einstellen zu können

Ein Vermieter darf nach Modernisierungsmaßnahmen auch dann eine Mieterhöhung vornehmen, wenn diese Modernisierungsarbeiten ohne eine vorherige Ankündigung erfolgten. Dies entschied der Bundesgerichtshof.

Die Beklagte des zugrunde liegenden Falls ist Mieterin einer im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 29. September 2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete von 338,47 Euro um 120,78 Euro wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Kläger hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9. September 2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Beklagten zog der Kläger seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Beklagte zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht.

Mit seiner Klage begehrt der Vermieter Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Ankündigungspflicht beschränkt Befugnis des Vermieters nicht Kosten für durchgeführte Modernisierung umlegen zu dürfen

Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB* nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB** vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen.

Erläuterungen

* - § 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(…)

** - § 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(…)

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. (…)

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 02.03.2011
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 15.09.2009
    [Aktenzeichen: 8 C 63/09]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 25.06.2010
    [Aktenzeichen: 63 S 530/09]
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Urteile zu den Schlagwörtern: Mieter | Mieterin | Mieterhöhung | Mitteilungspflicht | Modernisierung | Vermieter | Vermieterin
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Deutsche Wohnungswirtschaft (DWW)
Jahrgang: 2011, Seite: 213
DWW 2011, 213
 | Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2011, Seite: 541
GE 2011, 541
 | Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2011, Seite: 475
MDR 2011, 475
 | Zeitschrift: Der Miet-Rechts-Berater (MietRB)
Jahrgang: 2011, Seite: 137
MietRB 2011, 137
 | Zeitschrift: Neue Juristische Wochenschrift (NJW)
Jahrgang: 2011, Seite: 1220
NJW 2011, 1220
 | Zeitschrift: NJW-Spezial
Jahrgang: 2011, Seite: 321
NJW-Spezial 2011, 321
 | Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM)
Jahrgang: 2011, Seite: 359
NZM 2011, 359
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2011, Seite: 225
WuM 2011, 225
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
Jahrgang: 2011, Seite: 542
ZMR 2011, 542

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Dokument-Nr.: 11212 Dokument-Nr. 11212

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