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Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.02.2011
VIII ZR 155/10 -

BGH: Vermieter bei angemessener wirtschaftlicher Verwertung seines Grundstücks zu Verwertungskündigung gegenüber Mietern berechtigt

Vermieterin ist weitere Bewirtschaftung des Wohnblocks nicht zumutbar

Ein Vermieter ist dazu berechtigt, Mietern das Wohnverhältnis außerordentlich zu kündigen, wenn die Wohnungen eines Wohnblocks aufgrund einer schlechten Bausubstanz und einer Unzumutbarkeit der Weiterbewirtschaftung abgerissen werden müssen und die geplanten Baumaßnahmen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks entsprechen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

Die Beklagte des zugrunde liegenden Streitfalls ist seit 1995 Mieterin einer Wohnung in der Ried-Siedlung in Hamburg. Die Klägerin erwarb die Ried-Siedlung, die ursprünglich aus zahlreichen Wohneinheiten bestand, inklusive der an die Beklagte vermieteten Wohnung im Jahr 1996. Sie will die in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichtete Siedlung abreißen und an deren Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen errichten. Mit Ausnahme eines Teils der Riedsiedlung, der mit geringen Sanierungsmaßnahmen instand gesetzt wurde und erhalten geblieben ist, hat die Klägerin ihr Ziel auch bereits umgesetzt. Nur der Wohnblock, in dem sich die von der Beklagten bewohnte Wohnung sowie acht weitere, bereits leer stehende Wohneinheiten befinden, wurde bislang nicht abgerissen. Die Klägerin kündigte den Mietvertrag mit der Beklagten gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB* durch Schreiben vom 31. Januar 2008 unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Riedsiedlung. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage der Klägerin abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

Revision vor dem BGH erfolglos

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war.

Wohnungen befinden sich in schlechten Bauzustand und entsprechen nicht heutigen Wohnvorstellungen

Die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstück gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Denn der noch vorhandene Wohnblock befindet sich in einem schlechten Bauzustand und entspricht in mehrfacher Hinsicht (u. a. kleine gefangene Räume mit niedrigen Decken, schlechte Belichtung) heutigen Wohnvorstellungen nicht, während mit dem geplanten Neubau moderne bedarfsgerechte Mietwohnungen erstellt werden können.

Der Klägerin würden darüber hinaus durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch die nach dem Gesetz vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung der Klägerin kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden kann. Die weitere Bewirtschaftung des letzten noch vorhandenen Wohnblocks unter Verzicht auf die vollständige Verwirklichung des mit der "Riedsiedlung" verfolgten städtebaulichen Konzepts ist der Klägerin deshalb auch unter Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten nicht zuzumuten.

Erläuterungen

* - § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. (…)

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. (…)

 

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 09.02.2011
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 05.08.2009
    [Aktenzeichen: 919 C 101/09]
  • Landgericht Hamburg, Urteil vom 10.06.2010
    [Aktenzeichen: 334 S 46/09]
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NZM 2011, 239
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WuM 2011, 171
 | Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR)
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ZMR 2011, 458

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