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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2008
VIII ZR 133/07 -

BGH zum Verjährungsbeginn von Ansprüchen des Wohnraummieters gegen den früheren Vermieter bei Vermieterwechsel

Frist beginnt nicht mit der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch - Es kommt auf die Kenntnisnahme des Mieters an

Wer gegen seinen Altvermieter, der das Hausgrundstück verkauft hat, noch mietvertragliche Forderungen für Aufwendungen geltend machen möchte, kann dies innerhalb einer Frist von sechs Monaten tun. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Mieter Kenntnis über die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers erhält. Der Bundesgerichtshof stellte mit der vorliegenden Entscheidung klar, dass die Frist also nicht mit dem Tag der Grundbucheintrag beginnt, sondern mit dem Tag, wenn der Mieter Kenntnis über die Grundbucheintragung erlangt.

Die Kläger verlangten von der Beklagten, ihrer damaligen Wohnungsvermieterin, im September 2005 Erstattung von Kosten für bestimmte mietvertraglich vereinbarte Aufwendungen. Die Beklagte lehnte das ab und teilte mit, dass sie das Hausgrundstück verkauft habe. Am 21. Februar 2006 wurde der Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die von den Klägern erhobene Klage auf Aufwendungsersatz ging am 22. August 2006 bei dem Amtsgericht ein. Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben. Klage und Berufung sind aus diesem Grund ohne Erfolg geblieben.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausreichen, einen etwaigen Erstattungsanspruch der Kläger als verjährt anzusehen.

Anspruch verjährt in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses

Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen verjährt zwar gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei kommt es auf dessen rechtliche Beendigung an. Maßgeblich ist somit die Eintragung der Erwerber in das Grundbuch am 21. Februar 2006.

BGH: Verjährungsfrist beginnt erst mit Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch zu laufen

Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, beginnt die Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB bei einer Veräußerung der Mietsache jedoch erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Ohne dieses zusätzliche Erfordernis der Kenntnis könnten die Ansprüche des Mieters verjähren, ohne dass er etwas von den tatsächlichen Voraussetzungen des Verjährungsbeginns erfährt. Es genügt nicht, dass der Mieter - wie hier - allgemein Kenntnis von dem Verkauf des Grundstücks hat. Auch dann muss er weder mit einer baldigen Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch rechnen noch eigene Erkundigungen über den Eintragungszeitpunkt einziehen, denn eine Grundbucheintragung kann sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern. Das Berufungsgericht wird daher festzustellen haben, wann die Kläger von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch Kenntnis erlangt haben.

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der Leitsatz

BGB § 548 Abs. 2

Bei einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Veräußerung des Mietobjekts beginnt die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch zu laufen.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 28.05.2008
Quelle: ra-online, Pressemitteilung Nr. 96/08 des BGH vom 28.05.2008

Vorinstanzen:
  • Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.11.2006
    [Aktenzeichen: 11 C 288/06]
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 05.04.2007
    [Aktenzeichen: 62 S 338/06]
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