Immobilienmangel: Auch kleiner Mangel stellt Rücktrittsgrund dar

Im Fall hatten die Kläger für 84.363,16 EUR eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der "Gewährleistung" für Sachmängel gekauft. Sie wandten weitere 8.778,91 EUR für Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Grundbuchamt- und Notarkosten auf. Es stellte sich nach Übergabe der Wohnung heraus, dass sie einen Feuchtigkeitsschaden hatte, dessen Beseitigung rund 2.500,- EUR kosten sollte. Nachdem der (beklagte) Verkäufer die Nachbesserung versagte, erklärten die (klagenden) Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag. Der Verkäufer habe den Mangel gekannt und der Haftungsausschluss sei daher unwirksam gewesen.

Dieser Auffassung folgte nun der Bundesgerichtshof. Nachdem die Vorinstanz (OLG Oldenburg) noch ausführte, dass der Feuchtigkeitsschaden ein unerheblicher Mangel im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB sei, und bei einzelfallbezogener Interessenabwägung das Interesse des Verkäufers am Fortbestand des Vertrages überwiege. Der vergleichsweise geringe Aufwand für die Mängelbeseitigung (2.500,- EUR) überwiege nicht die Nachteile, die durch eine Rückabwicklung entstehen würden (Vertragskosten, evtl. vorzeitige Darlehensablösung mit einhergehenden Vorfälligkeitszinsen), so das OLG Oldenburg.

Der Bundesgerichtshof verwarf die Ausführungen des OLG Oldenburg. Der Mangel sei sehr wohl erheblich gewesen. Denn es komme nicht auf die Relation der Mangelbeseitigungskosten zum Kaufpreis an, sondern auch darauf, ob die Kosten absolut gesehen geringfügig seien. Selbst wenn man von einem geringfügigen Mangel ausginge, könne der Käufer zumindest grundsätzlich die Rückabwicklung des Vertrags verlangen, wenn der Verkäufer - wie hier - einen Mangel arglistig verschwiegen habe.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof, die bisher umstrittene Frage, ob der in § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB geregelte Ausschluss der Rückabwicklung eines Vertrags auch dem arglistigen Verkäufer zugute kommen solle, entschieden. Die Karlsruher Richter entschieden diese Frage europarechtskonform gemäß der Verbrauchsgüterrichtlinie dahingehend, dass eine unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB zumindest in der Regel zu verneinen sei, wenn dem Verkäufer arglistiges Verhalten zur Last falle.

Vorinstanzen: OLG Oldenburg; LG Oldenburg