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Mittwoch, 19. Januar 2022

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die zehn aktuellsten Urteile, die zum Rechtsgebiet „Immobilienrecht“ veröffentlicht wurden

Landgericht Frankenthal, Urteil vom 24.11.2021
- 6 O 129/21 -

Versteckte Mängel beim Hauskauf: Verkäufer handelt nur arglistig, wenn er den Mangel kennt

Käufer muss beweisen, dass dem Verkäufer die Mängel tatsächlich bekannt waren

Wer ein Wohnhaus verkauft, muss auf versteckte Mängel hinweisen, und zwar auch dann, wenn im Vertrag die Mängelhaftung ausgeschlossen ist. Andernfalls kann der Käufer Schadensersatz verlangen. Der Käufer muss in solchen Fällen aber beweisen, dass dem Verkäufer die Mängel tatsächlich bekannt waren; dass sie sich nur hätten "aufdrängen müssen", genügt nicht. Das hat das Landgericht Frankenthal (Pfalz) in entschieden.

Ein Ehepaar kaufte 2016 ein Wohnhaus im Landkreis Bad Dürkheim und zog anschließend auch ein. Zuvor hatten die Verkäufer selbst über viele Jahre in dem Haus gewohnt. Fünf Jahre nach Einzug behaupteten die Käufer unter anderem, dass die Dämmung am Dach mangelhaft sei: Es seien ungeeignete Dämmplatten angebracht worden, außerdem fehle es an einer sog. Dampfsperre. Das Käufer-Ehepaar verklagte daraufhin die Verkäufer auf Zahlung eines Vorschusses für die ordnungsgemäße Dämmung.Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Nach Ansicht der Kammer hätte die Haftung ein arglistiges Handeln der Verkäufer vorausgesetzt, nachdem in dem Kaufvertrag... Lesen Sie mehr

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Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 30.09.2021
- 11 U 18/21 -

Notwegerecht an einem ehemals herrenlosen Straßengrundstück

Grundstück hat keine direkte Anbindung an ein öffentliches Grundstück

Der Eigentümer eines ehemals herrenlosen Weges darf die Nutzung seines Weges durch die anliegenden Grundstückseigentümer nicht behindern, wenn deren Grundstücke im Übrigen keine direkte Anbindung an einen öffentlichen Weg haben. Dies hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht entschieden.

Die Kläger sind Miteigentümer eines Hausgrundstücks, auf dem sich auch eine Garage befindet. Dieses Hausgrundstück ist über einen Weg erreichbar. Der Weg wird seit 1969 von den jeweiligen Bewohnern des Hausgrundstücks benutzt. Seit Anfang 2019 steht der Weg im Eigentum des Beklagten und seiner Ehefrau, die das Straßengrundstück von dem Voreigentümer erworben haben. Der Voreigentümer... Lesen Sie mehr

Landgericht Frankenthal, Urteil vom 07.05.2021
- 1 O 40/20 -

Immobilienmakler muss von riskanten Geschäften abraten

LG Frankenthal lehnt Klage ab

Ein Immobilienmakler hat die Pflicht, seinen Auftraggeber vor möglichen Risiken beim Grundstücksgeschäft zu warnen. Hat er Zweifel an der Zahlungsfähigkeit eines Interessenten, muss er dem Verkäufer sogar vom Verkauf abraten. Kommt der Kaufvertrag deswegen nicht zustande und entstehen dem enttäuschten Interessenten daraufhin finanzielle Schäden, haftet der Makler hierfür nicht. Das hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts entschieden.

Im konkreten Fall war der Makler von einem Grundstückseigentümer mit dem Verkauf einer Immobilie im Landkreis Bad Dürkheim beauftragt worden. Eine Frau aus Neustadt a.d. Weinstraße meldete sich, besichtigte das Anwesen und führte mit dem Eigentümer Verkaufsgespräche. Ein Kaufvertrag kam dann aber nicht zustande und das Haus wurde schließlich an einen anderen Interessenten veräußert.... Lesen Sie mehr

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2020
- III ZR 58/19 -

BGH: Pflicht des Notars zur Klärung der Ver­braucher­eigen­schaft eines der an Beurkundung Beteiligten

Bei Zweifel an Ver­braucher­eigen­schaft muss Notar Beteiligten als Verbraucher behandeln

Ein Notar ist im Rahmen einer Beurkundung verpflichtet, die Ver­braucher­eigen­schaft der Beteiligten zu klären, wenn dieser Status nicht offensichtlich ist. Bestehen danach weiter Zweifel an der Ver­braucher­eigen­schaft, muss der Notar den Beteiligten wie einen Verbraucher behandeln und die Vorschrift des § 17 Abs. 2a BeurkG beachten. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im November 2010 kaufte ein angestellter Pharmavertreter mittels notariellen Kaufvertrags vier in einem Mehrfamilienhaus gelegene vermietete Eigentumswohnungen. Einen Vertragsentwurf hatte der Käufer vor der Beurkundung des Kaufvertrags nicht erhalten. Der Notar klärte auch nicht über die bei Verbraucherverträgen geltende Wartefrist nach... Lesen Sie mehr

Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2019
- 24 U 251/18 -

Hausverkäufer muss selbst bei nicht akuten Sanierungsbedarf über Bleirohre im Haus aufklären

Bleirohre stellen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB dar

Der Verkäufer eines Hauses muss darüber aufklären, dass im Haus Bleirohre vorhanden sind. Dies gilt selbst dann, wenn noch kein akuter Sanierungsbedarf vorliegt. Bleirohre im Haus stellen einen Sachmangel gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB dar. Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses im Jahr 2016 stellte der Käufer fest, dass im Haus Bleirohre verbaut waren. Zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses im Jahr 1955 war dies üblich. Der Käufer ging dennoch von einer Mangelhaftigkeit aus und verlangte daher von der Verkäuferin den Ersatz der Kosten für den Austausch der Bleirohre in Höhe... Lesen Sie mehr

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10.10.2019
- V ZR 4/19 -

BGH: Muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch im Haus aufgrund Feuchtigkeit im Keller stellt Sachmangel dar

Käufer kann Gewähr­leistungs­rechte geltend machen

Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Kommt es zu einem muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch im Haus aufgrund der Kellerfeuchtigkeit, so liegt ein Sachmangel vor. Der Käufer kann dann Gewähr­leistungs­rechte geltend machen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs hervor.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nach dem Kauf eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks im März 2015 stellten die Käufer Feuchtigkeit an den Kellerwänden fest. Dadurch sei es nach Regenfällen zu einem muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch im Haus gekommen. Das Haus wurde im Jahr 1914 errichtet. Die Käufer sahen in der Kellerfeuchtigkeit einen Sachmangel und machten... Lesen Sie mehr

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.07.2018
- I ZR 152/17 -

BGH: Immobilienmakler trifft grundsätzlich keine Pflicht zur steuerrechtlichen Beratung im Rahmen eines Immobilienverkaufs

Immobilienmakler haftet nicht für Steuernachzahlung des Verkäufers aufgrund Verkaufs innerhalb von 10-jähriger Spekulationsfrist

Ein Immobilienmakler ist grundsätzlich nicht verpflichtet, im Rahmen eines Immobilienverkaufs steuerrechtliche Fragen zu prüfen und seinen Kunden aufzuklären. Hat ein Immobilienverkäufer daher eine Steuernachzahlung zu leisten, weil er innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 des Ein­kommens­steuer­gesetzes (EStG) seine Immobilie verkauft hat, so haftet dafür nicht der Immobilienmakler. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall verkaufte die Eigentümerin eines Wohnanwesens im Jahr 2013 unter Zuhilfenahme einer Immobilienmaklerin das Grundstück zum Preis von 295.000 Euro. Da die Grundstückseigentümerin das Wohnanwesen im Jahr 2004 erworben hatte und somit innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist aus § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, unterlag der Kaufpreis gemäß § 22 Nr. 2 EStG der Einkommenssteuer.... Lesen Sie mehr

Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.02.2018
- V ZR 274/16 -

BGH zur Sachmängelhaftung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie: Haftung trotz vereinbartem Haftungsausschluss bei Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit

Sachmängelhaftung auch bei arglistigem Verschweigen des Mangels

Ist im Rahmen des Kaufs einer gebrauchten Immobilie ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden, so haftet der Verkäufer nur bei Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit oder wenn der Verkäufer das Vorliegen des Sachmangels arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall stellte der Käufer eines etwa 300 Jahre alten Bauernhofes nach dem Kauf im Februar 2012 Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Erdgeschoss des Wohnhauses fest. Nach Ansicht eines Sachverständigen sei dies auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen. Die Kosten für die Instandsetzung in Höhe von fast 80.000 Euro verlangte der Käufer... Lesen Sie mehr

Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.03.2016
- V ZR 208/15 -

BGH: Verlust des Rechts auf persönliche Ausübung des dinglichen Wohnrechts aufgrund Tötung des Grund­stücks­eigen­tümers

Unzumutbares Zusammenleben mit Erben und nahestehenden Person des Getöteten auf Grundstück

Tötet der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts den Grund­stücks­eigen­tümer, so kann er sein Recht auf persönliche Ausübung des Wohnrechts verlieren, wenn es für den Erben des Getöteten und für eine auf dem Grundstück lebenden nahestehenden Person des Getöteten unzumutbar ist weiter mit dem Täter zusammenzuleben. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Mai 2012 erstach ein Mann seinen Bruder während eines Streits. Die Geschwister lebten zusammen auf einem Hausgrundstück. Der Täter hatte im Jahr 1997 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an dem Grundstück seinem Bruder übertragen und dafür ein dingliches Wohnrechts erhalten. Er lebte seitdem in einer Wohnung im Obergeschoss des Anwesens.... Lesen Sie mehr

Bundesfinanzhof, Urteil vom 27.06.2017
- IX R 37/16 -

BFH: Gewinn aus Verkauf einer zeitweilig bewohnten Zweitwohnung unterliegt nicht der Einkommenssteuer

Zweitwohnung darf aber in der übrigen Zeit nicht vermietet werden

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Zweitwohnung, die nur zeitweilig etwa zum Zwecke des Ferienaufenthalts genutzt wird, unterliegt gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 des Einkommens­steuer­gesetzes (EStG) nicht der Einkommenssteuer. Voraussetzung ist aber, dass die Zweitwohnung in der übrigen Zeit nicht vermietet wird. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Frau nutzte das väterliche Anwesen als Zweitwohnung zum Zwecke des Ferienaufenthalts. Ihr Hauptwohnsitz befand sich woanders. Im Jahr 2006 verkaufte sie das Grundstück. Den dadurch erzielten Gewinn gab sie nicht bei der Einkommenssteuererklärung an. Sie verwies auf § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wonach der Gewinn aus dem Verkauf von... Lesen Sie mehr




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