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Oberlandesgericht Saarbrücken, Beschluss vom 29.11.2006
5 W 104/06 - 39 -

Wohnungseigentum: Defekter Fahrstuhl muss instand gesetzt werden

Instandsetzung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nicht mehrheitlich beschließen, einen defekten Fahrstuhl nicht instand zu setzen. Das hat das Oberlandesgericht Saarbrücken entschieden.

Im Fall wollten die Eigentümer einer Penthousewohnung einen Aufzug wieder in Betrieb nehmen lassen. Der Aufzug wurde 1972 errichtet und nur sporadisch benutzt, bis der Betrieb 1990 ganz eingestellt worden ist.

Die Penthousebewohner bemühten sich in der Vergangenheit bereits mehrfach um die Inbetriebnahme des Fahrstuhls. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat jedoch ihren Antrag, die Mängel des Fahrstuhls zu beseitigen und diesen in Betrieb zu nehmen, mehrheitlich abgelehnt.

Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Instandsetzung nicht mehrheitlich entscheiden dürfe. Sie habe hierzu keine Beschlusskompetenz.

Das Gesetz über das Wohnungseigentum (WEG) unterscheide zwischen Angelegenheiten, die die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss entscheiden könnten und solchen, die einer Vereinbarung bedürften (§§ 10, 23 Abs. 1 WEG). Dabei stelle die Zulässigkeit von Mehrheitsbeschlüssen die Ausnahme dar.

Nach § 21 Abs.1 WEG stehe die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. In diesem Rahmen dürften die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung auch durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Zu einer solchen ordnungsmäßigen Verwaltung gehöre insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( § 21 Abs. 4 WEG). Zu den Maßnahmen der Instandhaltung und der Instandsetzung zählten alle Unternehmungen, die im Interesse der Eigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung, oder einen der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet seien, oder die einen ordnungsgemäßen Zustand wiederherstellen oder erstmalig herstellen. Demgegenüber handele es sich um eine der Mehrheitsherrschaft grundsätzlich entzogene bauliche Veränderung (§ 22 Abs. 1 WEG), wenn das Gemeinschaftseigentum umgestaltet werde. Das sei in der Regel der Fall, wenn in seine Substanz eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung seiner realen Teile vorgenommen werde.

Genau dies sei hier der Fall, weil der streitgegenständliche Fahrstuhl zum Gemeinschaftseigentum gehöre.

Nach der Teilungserklärung seien die im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage dauernd in einem guten Zustand zu erhalten. Dieser Regelung widersprechen die Beschlüsse der Wohnungseigentümer, mit denen die Instandsetzung des Fahrstuhles abgelehnt worden sei. Da eine Inbetriebnahme des Fahrstuhles ohne vorherige Instandsetzung nicht möglich sei, komme die Ablehnung einer Instandsetzung seiner dauerhaften Außerbetriebnahme gleich. Folglich zielten die Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft faktisch auf den Entzug wesentlicher Bestandteile des Gemeinschaftseigentums und damit auf die Veränderung seiner sachlichen Substanz. Ebenso wenig wie der Einbau eines Personenaufzugs an einem Treppenhaus eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung darstelle, könne sein "Abbau" anderes als eine bauliche Veränderung darstellen. Die faktische Beseitigung der Erreichbarkeit eines oberen Stockwerks mit einem Lift stelle insoweit eine mit der Stilllegung eines Treppenhauses bei anderweitiger Erreichbarkeit eines oberen Stockwerks vergleichbare Maßnahme dar. Auch sie ist der Mehrheitsherrschaft entzogen, soweit die Teilungserklärung nichts anderes zulasse.

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der Leitsatz

Die faktische Stilllegung eines Aufzugs und Verweigerung einer Reparatur, dessen Funktionsfähigkeit die Teilungserklärung verspricht, kann nicht mehrheitlich beschlossen werden.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 11.05.2007
Quelle: ra-online

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Dokument-Nr.: 4223 Dokument-Nr. 4223

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