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Kammergericht Berlin, Urteil vom 20.06.2019
8 U 132/18 -

Unwirksamkeit einer zu früh ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Kündigungs­relevanter Zahlungsverzug muss im Zeitpunkt des Kündigungszugangs vorliegen

Will der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aussprechen, muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung beim Mieter der erforderliche Zahlungsverzug vorliegen. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Dies hat das Kammergericht Berlin entschieden.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Einem Mieter in Berlin wurde im Februar 2018 fristlos gekündigt, da er mit der Miete für Januar und Februar 2018 in Verzug war. Die Vermieterin gab an, das Kündigungsschreiben am Montag, dem 05.02.2018, gegen 15.40 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfen zu haben. Fraglich war nun, wann dem Mieter die Kündigung zugegangen ist. Denn der 05.02.2018 war der dritte Werktag im Monat, so dass an diesem Tag noch die Miete für Februar 2018 fristgerecht gezahlt werden konnte. Zahlungsverzug trat erst am 06.02.2018 ein. Nachdem das Landgericht Berlin über den Fall entschied, musste das Kammergericht in der Berufungsinstanz eine Entscheidung treffen.

Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen zu frühen Ausspruchs

Das Kammergericht Berlin hielt die fristlose Kündigung für unwirksam. Es sei zu beachten, dass der kündigungsrelevante Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen müsse. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei unwirksam und könne durch den späteren Eintritt des Zahlungsverzugs nicht nachträglich wirksam werden. Es sei daher Sache der Vermieterin nachzuweisen, dass dem Mieter die fristlose Kündigung erst am 06.02.2018 zugegangen ist. Dies gelang ihr aber nicht. Eine Leerung des Briefkastens durch den Mieter noch am 05.02.2018 sei nicht ausgeschlossen.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 10.10.2019
Quelle: Kammergericht Berlin, ra-online (vt/rb)

Vorinstanz:
  • Landgericht Berlin, Urteil vom 27.07.2018
    [Aktenzeichen: 4 O 150/18]
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Fundstellen in der Fachliteratur: Das Grundeigentum - Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft (GE)
Jahrgang: 2019, Seite: 1110
GE 2019, 1110
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2019, Seite: 579
WuM 2019, 579

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Dokument-Nr.: 27952 Dokument-Nr. 27952

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Kommentare (2)

 
 
Klarspüler schrieb am 10.10.2019

Da hat der Schaum vorm Mund wohl den Blick auf das Wesentliche verstellt. Es ist gar nicht so schwer sich vorzustellen, wie hier die Vermieterin schon Tage vorher die Kündigung unter ihrem Kopfkissen liegen hatte um ruhig schlafen zu können. Warum eine Mahnung hier eigentlich entbehrlich ist können nur Juristen erklären, aber nicht nachvollziehbar begründen...

Roland Beger antwortete am 08.11.2019

Lieber Herr Klarspüler,

eigentlich weiß das jeder, der die Hauptschule besucht hat und den Unterricht nicht verschlafen hat. Die Mahnung begründet den Verzug. Ist jedoch ein Zahlungstermin vertraglich vereinbart oder gesetzlich festgelegt, tritt Zahlungsverzug nach Ablauf des Zahlungstermins ein, ohne daß es einer Mahnung bedarf.

Hierzu § 556b BGB: "Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist."

Nach § 286 Abs. 2 BGB bedarf es der Mahnung nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist.

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