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Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.06.2006
VIII ZR 284/05 -

Mieter darf Miete bei Wohnungsmängeln nur gegenüber dem jeweiligen Eigentümer zurückbehalten

Vermieterwechsel kann dem Mieter Nachteile bringen

Der Mieter muss wegen Mängel zurückbehaltene Miete an den Vermieter zahlen, wenn dieser die Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft. Das so genannte Zurückbehaltungsrecht, das Mieter als ein Druckmittel anwenden, wenn der Vermieter das Abstellen von Mängeln verzögert, gilt nur gegenüber dem jeweiligen Eigentümer. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im Fall gewährte ein Vermieter dem Mieter wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb eines Balkonfensters eine Mietminderung in Höhe von 15 %, so dass die Nettokaltmiete 688,03 EUR betrug. Tatsächlich zahlte der Mieter in der Zeit vom Dezember 2002 bis September 2003 nur jeweils 568,48 EUR. Im Juni 2004 veräußerte der Vermieter die Wohnung. Vor Gericht verklagte er den Mieter auf Zahlung der restlichen Miete für den Zeitraum vom Dezember 2002 bis September 2003, insgesamt 1.067,65 EUR.

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat der Zahlungsklage des Vermieters nur Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks stattgegeben. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil dahingehend abgeändert, als dass der Mieter uneingeschränkt zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt wurde.

Dieses Urteil hat der Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz bestätigt. Der Mieter müsse gemäß § 535 Abs. 2 BGB die rückständige Miete zahlen. Im stehe es nicht zu, die Leistung (Mietzahlung) nach § 320 BGB zu verweigern, bis der Vermieter den Wasserfleck beseitigt habe.

Grundsätzlich könne ein Mieter die Mietzahlung zwar gemäß § 320 BGB verweigern, jedoch nicht im Verhältnis zum Altvermieter, da er vom Altvermieter nicht mehr die Beseitigung des Wasserflecks einfordern könne. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an sei nur noch der Erwerber (neue Vermieter) zur Mängelbeseitigung (§ 566 Abs. 1 BGB) verpflichtet; ein auf Mängelbeseitigung gerichteter Anspruch gegen den Veräußerer (alte Vermieter) gehe unter. Es trete durch den Eigentumsübergang vom alten Vermieter auf den neuen Vermieter eine vertragliche Zäsur ein.

Da der alte Vermieter nicht mehr zur Beseitigung des Mangels verpflichtet sei, fehle es auch an einem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gegenüber dem alten Vermieter.

Vorinstanzen:

LG Berlin, Entscheidung v. 11.11.2005 - 63 S 37/05 -

AG Schöneberg, Entscheidung v. 07.12.2004 - 3 C 182/04 -

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der Leitsatz

BGB §§ 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1

Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, verliert der Mieter dem Veräußerer gegenüber sein Zurückbehaltungsrecht an der rückständigen Miete wegen eines Mangels der Mietsache, der vor der Veräußerung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern.

© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 08.08.2006
Quelle: ra-online

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Dokument-Nr.: 2770 Dokument-Nr. 2770

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