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Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.12.2014
VIII ZR 224/13 -

Mieter hat bei entsprechender Mietvertragsklausel Anspruch auf Kostenübernahme für selbst ausgeführte Schön­heits­reparaturen

BGH zum Zahlungsanspruch des Mieters für Schön­heits­reparaturen

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter dann gegen seinen Vermieter einen Zahlungsanspruch für selbst ausgeführte Schön­heits­reparaturen geltend machen kann, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag die Erstattung von Beträgen für sach- und fachgerecht ausgeführte Schön­heits­reparaturen vorsieht.

Die Kläger des zugrunde liegenden Falls sind seit 1990 Mieter einer - damals noch preisgebundenen - Wohnung in Berlin, die sie damals von der Rechtsvorgängerin der Beklagten gemietet hatten.

§ 11 des Mietvertrags lautet:

"1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.

2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4)* vorgesehenen Kostenansätze.

3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

In einer Zusatzvereinbarung ist bestimmt:

"In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat.

Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt."

Mieter nehmen Schönheitsreparaturen selbst vor und verlangen Kosten vom Vermieter erstattet

Die Beklagte informierte die Kläger Anfang 2012 darüber, dass sie die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Die Kläger lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie der Beklagten mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten - entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung - die Zahlung von 2.440,78 Euro. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.

Mietvertragsklausel setzt nur sach- und fachgerecht Ausführung der fälligen Schönheitsreparaturen voraus

Das Amtsgericht Charlottenburg hat der auf Zahlung des vorgenannten Betrages gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der auf § 11 Ziffer 3 des Formularmietvertrags in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der Beklagten zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger nicht voraussetzt, sondern lediglich erfordert, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Dem Zahlungsanspruch steht daher nicht entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Klägern auch mitgeteilt hatte. Für diese - den Klägern als Gegnern der Klauselverwenderin günstigste - Auslegung der Klausel sprechen, wie die Revision zu Recht geltend macht, sowohl der Wortlaut der Klausel als auch eine Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen.

Vertragsklausel hat Vorteile für Mieter und Vermieter

Denn die Klausel bietet dem Mieter einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die "angesparten" Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter hat die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden sind.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 03.12.2014
Quelle: Bundesgerichtshof/ra-online

Vorinstanz:
  • Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 01.11.2011
    [Aktenzeichen: 239 C 155/12]
Aktuelle Urteile aus dem Mietrecht
Fundstellen in der Fachliteratur: Zeitschrift: Monatsschrift für Deutsches Recht (MDR)
Jahrgang: 2015, Seite: 76
MDR 2015, 76
 | Zeitschrift: Wohnungswirtschaft und Mietrecht (WuM)
Jahrgang: 2015, Seite: 80
WuM 2015, 80

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Dokument-Nr.: 19264 Dokument-Nr. 19264

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