BGH: Zur Umlagefähigkeit von Fernwärme bei Abschaltung ursprünglicher Öl-Heizungsanlage - Auslegung einer Regelung zur Gemeinschafts­antenne, wenn später Breitbandkabel angeschlossen wird

Im zugrunde liegenden Fall legte ein Vermieter Ende 2001 eine zentrale Ölheizung, die nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben entsprach, still und schloss das Mietshaus an die örtliche Fernwärmeversorgung an. Außerdem ließ er die Gemeinschaftsantenne abbauen und stattete alle Wohnungen mit Breitbandkabelanschluss aus. Die Grund- und Basisversorgung rechnete er über die Mietnebenkosten in Höhe von 8,90 DM monatlich ab. Die Kabelgebühren legte der Vermieter nicht nach dem Anteil der Wohnfläche, sondern nach der Anzahl der Wohneinheiten um.

§ 4 des Formularmietvertrags sieht als Abrechnungsmaßstab "m² Wohnfläche" vor und bestimmt unter anderem:

"1.b) Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen: ... 13. Gemeinschaftsantenne ... 18. Heizung ...

2. Ist in der Spalte 'Verteilungsschlüssel' ein solcher nicht eingesetzt, so kann der Vermieter einen geeigneten oder unterschiedlichen Umlegungsmaßstab bestimmen. Der Vermieter kann während der Mietzeit zu Anfang eines neuen Berechnungszeitraumes den Verteilungsschlüssel angemessen neu bilden...

3. Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neueinführung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen..."

Der Bundesgerichtshof sprach dem Vermieter die Nachzahlungen zu. Der Vermieter habe die Kosten zu Recht auf die Mieter umgelegt.

Mietvertrag bezieht sich auf Anlage 3 zu § 27 II. BVO

In § 4 Nr. 1b des Mietvertrags hätten die Parteien durch Bezugnahme auf die "Anlage 3 zu § 27 II. BVO" die Umlegung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vereinbart. Für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten genüge eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (II. BV), sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt, führte der Bundesgerichtshof aus.

Der Vermieter durfte die Heizungsanlage auch auf Fernwärme umstellen. Die Umstellung stelle keine unzulässige einseitige Änderung des Mietvertrages dar. Es gäbe für den Vermieter keine Pflicht in dem Mietvertrag, die Wohnung nur durch eine ölbetriebene Zentralheizung zu beheizen. Dies ergibt sich bereits aus der Verweisung in § 4 Abs. 1b des Mietvertrags auf die "Anlage 3 zu § 27 II. BVO", die in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b, wie ausgeführt, die Kosten der Wärmelieferung durch Fernwärme als umlagefähige Betriebskosten aufführt.

Kabelanschluss ist Modernisierungsmaßnahme

Auch die Kabelgebühren dürfe der Vermieter fordern. Die Umlegungsfähigkeit der Kabelgebühren ergebe sich aus einer ergänzenden Auslegung (§§ 133, 157 BGB) des Mietvertrags. Nach dem Mietvertrag der Parteien waren lediglich die Betriebskosten einer Gemeinschaftsantenne umlegbar (§ 4 Abs. 1b Nr. 13). Die Vereinbarung einer Umlegung von Antennenkosten führe jedenfalls dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Breitbandkabelkosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handele. So sei es hier gewesen, denn zu den duldungspflichtigen Verbesserungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB gehöre in der Regel auch der Anschluss einer Wohnanlage an das Breitbandkabelnetz (BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 253/04 - = NJW 2005, 2995).

Kabelgebühren nach Wohneinheiten abzurechnen ist sachgerecht

Die Kabelgebühren durften auch nach Wohneinheiten (und nicht nach Wohnfläche) umgelegt werden. Im Wege der Vertragsauslegung nach Treu und Glauben sei gerade die Umlage nach Wohneinheiten sachgerecht, weil der Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche gleich sei.