Monatlicher Zuschlag für Schön­heits­reparaturen im Fall eines Miet­erhöhungs­verlangens Teil der Nettomiete

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin einer Wohnung schuldete laut Mietvertrag eine Nettomiete in Höhe von 489,23 EUR. Da sich die Vermieterin zur Durchführung sämtlicher Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte, enthielt der Mietvertrag zudem einen monatlichen Zuschlag in Höhe von 41,00 EUR. Im Juni 2015 verlangte die Vermieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe auf 521,40 EUR. Dieser Betrag habe der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprochen. Der Zuschlag für die Schönheitsreparaturen blieb dabei außer Betracht. Die Mieterin hielt dies für unzulässig. Vielmehr müsse der Zuschlag zur Nettomiete addiert werden. Somit habe sie bereits eine Miete in Höhe von 530,23 EUR gezahlt. Die Mieterin verweigerte daher ihre Zustimmung zur Mieterhöhung, woraufhin die Vermieterin Klage erhob.

Kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Das Amtsgericht Stuttgart entschied gegen die Vermieterin. Ihr habe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zugestanden. Denn die Mieterin habe bereits eine höhere Miete bezahlt als ortsüblich anzusehen sei. Bei der Höhe der Nettomiete sei der monatliche Zuschlag für die Schönheitsreparaturen mit zu berücksichtigen gewesen. Insofern sei von einer Nettomiete in Höhe von 530,23 EUR und nicht von 489,23 EUR auszugehen gewesen.

Zuschlag für von Vermieter auszuführende Schönheitsreparaturen gehört zur Nettomiete

Übernehme ein Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen selbst, so das Amtsgericht, sei er berechtigt, einen monatlichen Zuschlag zu verlangen. Die Vornahme der Schönheitsreparaturen bleibe aber in diesem Fall eine Hauptleistungspflicht des Vermieters. Daher unterfalle die Vergütung für die Durchführung der Reparaturen der Pflicht des Mieters zur Bezahlung der Miete. Andernfalls könne der Vermieter durch die Ausgestaltung des Mietvertrags Kosten aus der Miete herausziehen, die dann bei der Prüfung, ob die verlangte Miete ortsüblich sei, unberücksichtigt blieben. Dadurch würde das Vergleichsmietensystem gemäß § 558 BGB unterlaufen, da eine Vergleichbarkeit nicht mehr möglich wäre.