Konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung durch Zahlung der erhöhten Miete

Im zugrunde liegenden Fall kündigte ein Vermieter aus Berlin seinen Mietern mit Schreiben vom 13. Januar 2009 an, die Nettokaltmiete für die 101,67 qm große Erdgeschosswohnung um 65,87 EUR auf 395,21 EUR ab dem 1. April 2009 zu erhöhen zu wollen. Er verlangte, dass die Mieter dieser Erhöhung schriftlich zustimmen. Die Mieter unterschrieben die Zustimmungserklärung jedoch nicht und zahlten ab April 2009 die erhöhte Miete.

Mietvertrag sieht für Änderungen die Schriftform vor

Im Mietvertrag hatten Vermieter und Mieter vereinbart, dass Änderungen und Ergänzungen zum Mietvertrag nur gelten, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Da die Mieter die Zustimmungserklärung nicht unterschrieben hatten, verklagte der Vermieter die Mieter hierauf und wies darauf hin, dass nach dem Mietvertrag Schriftform notwendig sei.

Amtsgericht weist die Klage ab

Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg wies die Klage des Vermieters ab. Der Vermieter habe keinen Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete.

Konkludente Zustimmung

Die Mieter hätten der Mieterhöhung bereits konkludent zugestimmt. Für Mieterhöhungsvereinbarungen würden die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge gelten, so dass sie auch konkludent getroffen werden könnten, führte das Gericht aus.

Mieter zahlten vorbehaltlos die erhöhte Miete

Vorliegend liege die konkludente Zustimmung der Beklagten zur begehrten Mieterhöhung in der seit dem 01. April 2009 vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete. Durch die monatliche Überweisung von 395,21 EUR hätten die Beklagten der Klägerin deutlich erkennbar zu verstehen gegeben, dass sie der begehrten Mieterhöhung zustimmen, denn aus der Zahlung der erhöhten Miete könne der Vermieter nur den Schluss ziehen, der Mieter wolle damit die verlangte Zustimmungserklärung abgeben. Denn die stärkste Form konkludenten Verhaltens sei die Zahlung. Für eine konkludente Zustimmung genüge die zweimalige, vorbehaltlose Zahlung.

Schriftformklausel des Mietvertrages ist unwirksam

Auch die Schriftformklausel des Mietvertrages stehe einer konkludenten Zustimmung durch mehrmalige Zahlung nicht entgegen, denn die Klausel sei gemäß § 307 BGB unwirksam. Sie verstoße gegen § 305 b BGB. Schriftformklauseln, die für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern, verstießen gegen § 305 b BGB, führte das Gericht aus. Unwirksam sei eine Schriftformklausel, wenn sie dazu diene, insbesondere nach Vertragsschluss getroffene Individualvereinbarungen zu unterlaufen, indem sie bei dem anderen Vertragsteil den Eindruck erweckten, eine lediglich mündliche Abrede sei entgegen den allgemeinen Rechtsgrundsätzen unwirksam. Konstitutiv sei das Formerfordernis, wenn die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts von der Einhaltung der Form abhängen soll. Gerade dies sei vorliegend der Fall, denn nach der Klausel sollten Vereinbarungen nur gültig sein, wenn sie schriftlich erfolgt sind. Folglich entstünde bei den Beklagten der Eindruck, dass trotz entgegen stehender Gesetzeslage, die für die Zustimmung des Mieters gemäß § 559 b BGB eine besondere Form gerade nicht vorschreibt, die Zustimmung zur Mieterhöhung der Schriftform unterliege. Sie stelle sich daher aus Sicht des Mieters als bindende Regelung dar, deren Nichteinhaltung zwangsläufig zur Unwirksamkeit anderer, auch mündlicher Änderungsvereinbarungen führen würde. Dadurch würden die Beklagten unangemessen benachteiligt.