Laden darf nicht als Vereinsheim genutzt werden

Dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein eingetragener Verein hat im Jahr 2013 in einem Mehrfamilienhaus in der Karlstraße in München Räume im Erdgeschoss gekauft. Die Räume nutzte er seitdem für diverse Veranstaltungen wie Lesungen und Tanzunterricht auch in den Abendstunden. Die übrigen Eigentümer und Mieter des Anwesens wurden durch Gerüche und Geräusche erheblich beeinträchtigt. Sie beschwerten sich, dass insbesondere in den Abendstunden und an den Wochenenden eine Vielzahl von Personen anwesend sei, wobei auch der gesamte Innenhofbereich betroffen sei, wo gegessen, laut miteinander gesprochen, gespielt und Lärm verursacht werde. Dies geschehe an nahezu allen Wochentagen und bis in die späten Abendstunden.

Eigentümergemeinschaft hält Nutzung des Ladens als Vereinsheim für unzulässig

In der Teilungserklärung zu dem Grundstück ist für die Räume des Vereins die Zweckbestimmung "Laden" vorgesehen. Die Eigentümergemeinschaft war der Meinung, dass die Nutzung als Vereinsheim/Versammlungsort samt Küchenzeile und Essens- sowie Getränkeausgabe und "Öffnungszeiten" an sämtlichen Wochentagen nicht mit der Zweckbestimmung "Laden" zu vereinbaren sei und erhob Klage gegen den Verein auf Unterlassung der Nutzung der Räume als Vereinsheim. Der Verein wandte ein, dass die Räume schon immer, seit der Fertigstellung des Gebäudes im Jahr 1981, als Unterrichtsräume genutzt worden seien.

Abweichende Nutzungsart darf nicht mehr stören, als die in der Teilungserklärung angegebene Nutzungsart

Das Amtsgericht München gab der klagenden Eigentümergemeinschaft Recht und urteilte, dass es der Verein in Zukunft zu unterlassen habe, die Räume als Vereinsheim zu nutzen. Die Teilungserklärung enthalte eine verbindliche Zweckbestimmung. Durch sie würde das Recht des Eigentümers eingeschränkt. Zwar untersage die Bezeichnung "Laden" nicht jede abweichende Nutzung, nicht erlaubt seien aber jedenfalls Nutzungsarten, die mehr stören, als die angegebene Nutzungsart, so das Gericht. Es sei davon auszugehen, dass die Nutzung als Vereinsheim/Vereinslokal schon im Hinblick auf die Geräusch- und auch Geruchsbelästigungen, z.B. durch Rauch und Essengerüche erheblich mehr störe, als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Durch die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung sei von einer größeren Störung auszugehen als durch den Betrieb eines Ladens, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen. Darauf, dass die Räume schon früher nicht als "Laden" genutzt wurden, komme es nicht an, entschied das Gericht.