Unberechtigte Überlassung einer Mietwohnung an Dritte berechtigt Vermieter zur außerordentlichen Kündigung

Der Beklagte des zugrunde liegenden Streitfalls mietete mit Vertrag vom 6. Juni 2012 eine 86,50 Quadratmeter große Wohnung in München zu einer monatlichen Miete von 1.230 Euro inklusive Nebenkosten. Bei Abschluss des Mietvertrags erklärte er gegenüber dem Vermieter, dass er mit seiner Ehefrau in die Wohnung einziehen wolle.

Vermieter kündigt Mietvertrag wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung der Wohnung an dritte Personen

In der Folgezeit nutzten immer wieder neue Personen aus dem arabischen Kulturkreis die Wohnung. Am 19. März 2015 kündigte die Vermieterin dem Beklagten wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung der Wohnung an dritte Personen. Der Beklagte räumte die Wohnung nicht. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht München. Es stellte sich heraus, dass der Mieter tatsächlich nicht in der Wohnung lebte sondern an seiner alten Anschrift, die er im Mietvertrag angegeben hatte.

Mieter verneint Untervermietung

Der beklagte Mieter bestritt die Untervermietung. Er könne es sich dank seiner guten finanziellen Verhältnisse leisten, in der Wohnung ausschließlich Gäste, Geschäftspartner und Freunde, die sich zu Besuch in München befinden, kostenlos unterzubringen.

Verwendung der Wohnung als bloßes "Gästezimmer" unwahrscheinlich

Das Amtsgericht München glaubte dem Mieter nicht. Nach Durchführung einer Beweisaufnahme verurteilte es ihn zur Räumung der Wohnung und führt zur Entscheidungsbegründung aus, dass die angemietete Wohnung 10 Kilometer von der von ihm genutzten Wohnung entfernt sei, also eine nicht unerhebliche Strecke. Die Höhe der Miete stehe für die Verwendung der Wohnung als bloßes "Gästezimmer" außer Verhältnis. Der beklagte Mieter unterhielt Geschäftsbeziehungen zu einem arabischstämmigen Mann, der gerichtsbekannt wiederholt und in zahlreichen Fällen privat angemietete Wohnungen in München an sogenannte Medizintouristen aus dem arabischen Raum weitervermietet.

AG führte bereits Verfahren gegen Beklagten wegen Untervermietung einer weiteren Wohnung in München

Als Unwahrheit entpuppte sich nach voller Überzeugung des Gerichts die Einlassung des Beklagten offenkundig aber spätestens, als dem Gericht nach der mündlichen Verhandlung bekannt wurde, dass gegen den Beklagten erst vor kurzem ein weiteres Verfahren vor dem Amtsgericht geführt worden war, das einen nahezu identischen Vorwurf - nämlich die unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Medizintouristen aus dem arabischen Raum hinsichtlich einer Wohnung in einem Haus in der Englschalkingerstraße in München im Zeitraum 2012/2013 zum Gegenstand hatte.

Rechtsanwalt des Beklagten legt Mandat nieder

Als das Gericht diese Erkenntnis dem Beklagten vorhielt, legte sein Rechtsanwalt das Mandat nieder. Eine plausible Erklärung hatte der Beklagte nicht, vielmehr gab er an, "keine Lust" mehr zu haben, auf die Fragen des Richters zu antworten.

Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar

Das Gericht führte weiter aus, dass schon nach dem eigenen Vortrag des Beklagten feststehe, dass regelmäßig mehrere Personen in der Wohnung vom Beklagten untergebracht wurden. Es sei keinerlei Anspruch auf die Erteilung einer so weitreichenden Gebrauchsüberlassung ersichtlich. Gerade die immer wieder wechselnde Unterbringung gleich mehrerer Personen in einer 2-Zimmer-Wohnung sei mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden. Dabei seien insbesondere eine erhöhte Abnutzung der Wohnung und eine gesteigerte Beeinträchtigung der Wohnungsnachbarn (z.B. durch Lärm) als negative Gesichtspunkte anzuführen, so das Gericht. Eine solche gewerbliche oder auch nicht gewerbliche Überlassung der Mieträume an Dritte stelle einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten sei. Der Mieter muss die Wohnung räumen.