Wasserschaden in der Weihnachtszeit: Mieter muss bei längerer Abwesenheit Vermieter Zutritt zu gemieteten Räumlichkeiten ermöglichen

Im zugrunde liegenden Fall war ein Handwerksmeister Mieter von Gewerberäumen zum Betrieb einer Schreinerei. Direkt unter diesen Räumlichkeiten befand sich ein Papiergroßhandel, der auch ein größeres Lager unterhielt. Der Schreinermeister schloss seinen Betrieb über die Weihnachtszeit und wollte ihn erst nach zehn Tagen im Neujahr wieder öffnen. Am 27. Dezember stellte der Inhaber des Papiergroßhandels fest, dass aus den Räumen der Schreinerei große Wassermengen in sein Lager eingedrungen waren und an den Papiervorräten erheblichen Schaden verursacht hatten. Zu dieser Zeit herrschte starker Frost und die Kälte hatte zu einem Defekt am Toilettenspülkasten in dem darüber liegenden Handwerksbetrieb geführt und das Ausfließen des Wassers verursacht. Die Versicherungen der beiden Betriebe, die den Frostschaden beglichen hatten, verklagten den Schreinermeister, da sie in seinem Verhalten eine Mitschuld am erfolgten Unfall sahen.

Bundesgerichtshof bestätigt: Mieter hätte Gefahr eines Frostschadens erkennen müssen

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieters des Handwerksbetriebes eine Mitschuld an dem Wasserschaden. Der Beklagte habe bei Stilllegung seines Betriebes die Frostgefahr erkennen müssen, da zu diesem Zeitpunkt bereits seit mehreren Tagen Frostwetter herrschte. Da das starke Auskühlen unbeheizter Räume bei derartigen Temperaturen als allgemein bekannt vorauszusetzen sei, konnte dies auch vom Beklagten erwartet werden. Die Gefahr, dass Leitungen während der geplanten Stilllegung über eine Zeit von zehn Tagen durch Frost beschädigt werden würden, müsse sich dem Beklagten geradezu aufdrängen. Gegenüber der geschädigten Firma sei der Beklagte verpflichtet gewesen, die zumutbaren Sicherheitsmaßnahmen zu unternehmen, um Schaden abzuwenden. Durch seine Untätigkeit trage der Mann eine Mitschuld am entstandenen Schaden.

Keine Möglichkeit für Mieter, ausreichende technische Vorkehrungen zu treffen

Das Gericht räumte zu Gunsten des Handwerksmeisters ein, dass ein Absperren und Entleeren der frostgefährdeten Leitung für die Dauer der Betriebspause nicht durchführbar gewesen wäre, da sich die Wasserzufuhr nicht getrennt von den anderen Leitungen im Haus abriegeln ließe. Da der Wasserhahn frei zugängig war, hätten ihn die anderen Mieter kurz darauf wieder aufgedreht. In diesem technischen Mangel sieht das Gericht die Verantwortung beim Hauseigentümer.

Zutritt zu gemieteten Räumen muss durch Abgabe des Schlüssels an Vermieter oder andere Mieter ermöglicht werden

Es wäre jedoch die Pflicht des Mieters gewesen, den Vermieter von seiner längeren Abwesenheit zu unterrichten und ihm für diese Zeit den Zutritt zu seinen Räumen zu ermöglichen. Ein Mieter, der seine Wohnung im Winter für einige Zeit nicht bewohnt, müsse dies dem Vermieter mitteilen oder für ausreichende Kontrolle der Wohnung sorgen. Die Überlassung des Schlüssels wäre dem Mieter zuzumuten gewesen. Die Befürchtung des Handwerkers, sein Betrieb wäre durch die Aushändigung des Schlüssels möglicherweise gefährdet gewesen, teilt das Gericht nicht. Auch versicherungsrechtliche Bedenken bestünden demnach nicht. Als Alternative zur Überlassung des Schlüssels wäre ihm nur die persönliche Kontrolle der gemieteten Räume geblieben.