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Oberlandesgericht Braunschweig, Urteil vom 13.09.2018
9 U 51/17 -

Trotz Gewährleistungsausschluss ist Rücktritt vom Kaufvertrag bei Schädlingsbefall möglich

Verkäufer kann sich nicht auf Gewährleistungsausschluss bei arglistigem Verschweigen des Mangels berufen

Ein erheblicher Schädlingsbefall in den Balken eines Gebäudes kann einen Mangel darstellen, der zum Rücktritt vom Kaufvertrag des Haues trotz Gewährleistungsausschluss berechtigt. Dies hat das Oberlandesgericht Braunschweig entschieden.

Im vorliegenden Fall hatte der Kläger ein Fachwerkhaus gekauft, das einen massiven Insekten- und Pilzbefall aufwies. Er begehrte vom Verkäufer Rückerstattung des Kaufpreises bei Rückübertragung des Grundstücks - trotz des zwischen den Parteien vereinbarten Gewährleistungsausschlusses. Über den Schädlingsbefall hatte der Verkäufer den Käufer vor dem Vertragsschluss nicht aufgeklärt.

Aufklärungspflicht des Verkäufers vor Vertragsschluss

Dies hätte er aber ohne Nachfrage des Käufers tun müssen, so das Gericht. Ein massiver Schädlingsbefall sei ein Umstand, der für den Entschluss eines Käufers, das Haus zu erwerben, von Bedeutung sei. Auch der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Gewährleistungsausschluss lasse den Anspruch des Käufers auf Rückzahlung des Kaufpreises nicht entfallen. Auf einen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Das setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Dies war hier der Fall. Der Verkäufer hatte seinerzeit umfangreiche Arbeiten an der Fassade des Gebäudes vorgenommen und die Fachwerkbalken nach Verfüllung der Risse gestrichen. Anlass für diese Arbeiten war der Befall mit Holzwürmern gewesen. Das Oberlandesgericht hat hieraus geschlossen, dass der Verkäufer vom Schädlingsbefall wusste. Es sei aber allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen beseitigt werden könne. Solche Maßnahmen habe der Verkäufer nicht durchgeführt.

Bereits 15 Jahre andauernder Schädlingsbefall für Käufer trotz sichtbarer Bohrlöcher nicht erkennbar

Der Anspruch des Hauskäufers sei auch nicht dadurch entfallen, dass der Käufer den Schädlingsbefall aufgrund der Bohrlöcher im Gebälk selbst wahrnehmen konnte. Zwar - so das Oberlandesgericht weiter - beschränke sich die Offenbarungspflicht auf verborgene Mängel, weil ein verständiger Verkäufer davon ausgehen könne, dass dem Käufer ein ohne weiteres erkennbarer Mangel ins Auge springe und er nicht darüber aufklären müsse. Hieraus habe der Käufer aber nur auf einen aktuellen Befall schließen können. Nicht erkennen konnte er nach den Ausführungen des Oberlandesgerichts dagegen, dass der Schädlingsbefall bereits seit über 15 Jahren andauere. Ein Verdacht des Käufers, dass die Balken bereits seit vielen Jahren von Schädlingen befallen waren, entbindet den Verkäufer nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Mangels mitzuteilen.

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© kostenlose-urteile.de (ra-online GmbH), Berlin 19.11.2018
Quelle: Oberlandesgericht Braunschweig/ ra-online

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Kommentare (1)

 
 
Thomas F. Heyde schrieb am 07.03.2019

Habe ziemlich kuriose Fälle am Hals:

1. Großen Bauernhof gekauft, bei kostenintensiver Sanierung stellt sich verschwiegenes LPG- Eigentum heraus, Oberfinanzdirektion bestätigt, Grundbucheintrag selbständiges Gebäudeeigentum entstanden.

2. Die Stadt genehmigt den Kaufvertrag und macht nachträglich einen Anspruch auf ca. 1000 m² der Hoffläche als Eigentum geltend.

3. Bank lehnt Rücktritt wegen Wegfall der Vertragsgrundlage ab. Anwalt des Verkäufers ersteigert für 8.500 €, Kaufpreis war 90.000 DM zuzüglich umfangreicher Sanierung- und Rechtskosten, ca. 200.000 EUR.

Kann man da irgendetwas machen zwecks verschweigen grundsätzlicher Mängel (LPG- und Stadteigentum)?

Wäre über ihre Antwort sehr froh!

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